내달초 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 입법예고‘오피스텔’ 등
준주택도 뉴스테이에 포함 방침임대료 하락 여부,
시행사 수익률 확보가 관건
정부가 주거용 오피스텔인 준주거를 기업형 임대주택(뉴스테이)에 포함하는 개정안을 추진하는 가운데 업계의 반응이 엇갈린다. 임대료 책정부터 용적률 인센티브까지 아파트와 오피스텔 시장의 시각차가 출발점이다. 수익형 부동산인 오피스텔의 사업성과 용적률 인센티브 등이 정책의 걸림돌로 꼽힌다. 국토교통부는 지난달 ‘민감임대주택에 관한 특별법’ 시행령 개정안을 입법예고했다. 개정안에 따르면 기업형 임대주택의 사업자 등록 시 주거용 오피스텔인 준주택도 등록할 수 있다. 1~2인 가구의 증가와 도심 내 소형주택 선호 추세를 고려해 민간임대주택 사업의 문턱을 낮추려는 의도다.
주거용 오피스텔 등 준주거도 기업형 임대주택으로 등록할 수 있게 된다. 정부는 1~2인 가구 증가와 도심 내 소형주택 선호에 발맞춰 민간임대주택에 관한 특별법을 입법예고했다.
정부는 위탁관리형 임대관리업의 등록주택 수는 300가구에서 100가구로, 자기관리형 임대관리업 자본금 요건을 ‘2억원 이상’에서 ‘1억5000만원 이상’으로 완화했다. 임대사업자 등록 때 필요한 전문인력 요건도 ‘부동산 회사에서 5년 이상 근무한 사람’에 ‘부동산 관련 업무에 3년 이상 종사한 사람’을 추가했다.구00 000플러스 대표는 “수요자 입장에선 선택의 폭을 넓힐 수 있고, 공급자 입장에선 사업의 유연성을 높일 수 있다”며 “아파트보다 상대적으로 미래가치가 낮았던 오피스텔의 인식이 개선될 여지도 있다”고 밝혔다. 뉴스테이 형태의 다양화가 소비자들의 선택지를 넓히는 데 큰 도움을 줄 것이라는 의미다.하지만 한 시행사 관계자는 “오피스텔을 짓는 시행사들은 6~7%의 수익률을 보고 사업계획을 세운다”면서 “기업형 임대주택의 특성상 장기임대로 묶이게 되면 기대했던 수익률을 얻기 힘들게 될 것”이라고 했다. 이어 “저금리 기조가 지속한다면 수지타산을 맞추겠지만, 금리 인상 가능성이 높은 현재의 시장에선 오피스텔의 뉴스테이 전환은 설익은 정책이 될 수 있다”고 지적했다.
정부는 이번 개정안에 4년 단기임대주택을 8년 장기임대주택으로 변경할 수 있는 조항을 포함했다. 장기임대 여부는 임대사업자의 몫이지만, 미분양 오피스텔을 뉴스테이로 전환하려는 지자체 간의 이해관계가 맞설 우려도 제기된다.주택시장의 위축으로 유동자금이 수익형 부동산에 쏠리는 현상도 오피스텔의 뉴스테이 활용을 가로막는 대목이다. 주요 입지에서 높은 경쟁률로 완판된다는 점을 고려하면 건설사가 뉴스테이 전환을 사업계획서에서 배제할 수도 있다.
아파트보다 면적은 작지만, 임대료가 하락할 것이라는 기대감도 이르다.
상업용지에 들어서는 오피스텔의 특성상 지가가 높고 취득세 인하가 어려운 탓이다.
김00 000개발 대표는 “중심상업용지에 들어서는 오피스텔의 특성상 지가가 높은 곳에서 기업형 임대주택으로 운영한다면 임대료를 낮게 책정하기는 힘들 것”이라고 분석했다.일각에선 용적률 인센티브 문제도 제기한다.업계 한 관계자는 “소위 목 좋은 땅에서 오피스텔을 허가받는 과정에서 지자체와 용적률을 두고 줄다리기를 해야 하는데, 뉴스테이 활용을 계획한다면 우선순위를 어디에 둬야 할 지 고민하게 될 것”이라며 “역세권 등 주요 입지를 청년ㆍ행복주택 용도로 묶어둔 지자체의 도시계획도 해결해야 할 문제”라고 분석했다.
출처. 헤럴드경제 17.2.1
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