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내달초 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 입법예고‘오피스텔’ 등 

준주택도 뉴스테이에 포함 방침임대료 하락 여부, 

시행사 수익률 확보가 관건

정부가 주거용 오피스텔인 준주거를 기업형 임대주택(뉴스테이)에 포함하는 개정안을 추진하는 가운데 업계의 반응이 엇갈린다. 임대료 책정부터 용적률 인센티브까지 아파트와 오피스텔 시장의 시각차가 출발점이다. 수익형 부동산인 오피스텔의 사업성과 용적률 인센티브 등이 정책의 걸림돌로 꼽힌다. 국토교통부는 지난달 ‘민감임대주택에 관한 특별법’ 시행령 개정안을 입법예고했다. 개정안에 따르면 기업형 임대주택의 사업자 등록 시 주거용 오피스텔인 준주택도 등록할 수 있다. 1~2인 가구의 증가와 도심 내 소형주택 선호 추세를 고려해 민간임대주택 사업의 문턱을 낮추려는 의도다.

주거용 오피스텔 등 준주거도 기업형 임대주택으로 등록할 수 있게 된다. 정부는 1~2인 가구 증가와 도심 내 소형주택 선호에 발맞춰 민간임대주택에 관한 특별법을 입법예고했다. 

정부는 위탁관리형 임대관리업의 등록주택 수는 300가구에서 100가구로, 자기관리형 임대관리업 자본금 요건을 ‘2억원 이상’에서 ‘1억5000만원 이상’으로 완화했다. 임대사업자 등록 때 필요한 전문인력 요건도 ‘부동산 회사에서 5년 이상 근무한 사람’에 ‘부동산 관련 업무에 3년 이상 종사한 사람’을 추가했다.구00 000플러스 대표는 “수요자 입장에선 선택의 폭을 넓힐 수 있고, 공급자 입장에선 사업의 유연성을 높일 수 있다”며 “아파트보다 상대적으로 미래가치가 낮았던 오피스텔의 인식이 개선될 여지도 있다”고 밝혔다. 뉴스테이 형태의 다양화가 소비자들의 선택지를 넓히는 데 큰 도움을 줄 것이라는 의미다.하지만 한 시행사 관계자는 “오피스텔을 짓는 시행사들은 6~7%의 수익률을 보고 사업계획을 세운다”면서 “기업형 임대주택의 특성상 장기임대로 묶이게 되면 기대했던 수익률을 얻기 힘들게 될 것”이라고 했다. 이어 “저금리 기조가 지속한다면 수지타산을 맞추겠지만, 금리 인상 가능성이 높은 현재의 시장에선 오피스텔의 뉴스테이 전환은 설익은 정책이 될 수 있다”고 지적했다.

정부는 이번 개정안에 4년 단기임대주택을 8년 장기임대주택으로 변경할 수 있는 조항을 포함했다. 장기임대 여부는 임대사업자의 몫이지만, 미분양 오피스텔을 뉴스테이로 전환하려는 지자체 간의 이해관계가 맞설 우려도 제기된다.주택시장의 위축으로 유동자금이 수익형 부동산에 쏠리는 현상도 오피스텔의 뉴스테이 활용을 가로막는 대목이다. 주요 입지에서 높은 경쟁률로 완판된다는 점을 고려하면 건설사가 뉴스테이 전환을 사업계획서에서 배제할 수도 있다. 

아파트보다 면적은 작지만, 임대료가 하락할 것이라는 기대감도 이르다. 

상업용지에 들어서는 오피스텔의 특성상 지가가 높고 취득세 인하가 어려운 탓이다.

김00 000개발 대표는 “중심상업용지에 들어서는 오피스텔의 특성상 지가가 높은 곳에서 기업형 임대주택으로 운영한다면 임대료를 낮게 책정하기는 힘들 것”이라고 분석했다.일각에선 용적률 인센티브 문제도 제기한다.업계 한 관계자는 “소위 목 좋은 땅에서 오피스텔을 허가받는 과정에서 지자체와 용적률을 두고 줄다리기를 해야 하는데, 뉴스테이 활용을 계획한다면 우선순위를 어디에 둬야 할 지 고민하게 될 것”이라며 “역세권 등 주요 입지를 청년ㆍ행복주택 용도로 묶어둔 지자체의 도시계획도 해결해야 할 문제”라고 분석했다.

출처. 헤럴드경제 17.2.1

폭발하는 평택인구…2017년 평택 변신에 주목하라

- 개발호재 잇따른 평택, 2035년 인구 120만 명 전망

- 올해 삼성반도체공장, 미군부대 이전 효과 본격화에 따라 인구 급증 예상

평택시 인구 증가 추이 및 전망

인구절벽이라는 말이 무색하게 계속해서 인구가 증가하는 도시가 있다. 바로 평택이다. 평택시청에 따르면 평택의 인구는 2000년 359,073명에서 2016년 470,832명으로 증가했다. 실제 평택의 인구는 한번도 감소한 적이 없다.

평택에서 인구가 꾸준히 증가하는 주요 요인으로 굵직한 개발호재가 이어지고 있다는 점을 들 수 있다. 특히 평택의 호재들이 올해 본격적으로 가시화됨에 따라 인구 증가는 폭발적으로 상승할 것으로 예상된다.

최근 평택시가 발표한 ‘2035 평택도시기본 계획 수립(안)’에 따르면 평택시의 현재 인구 47만 명을 자연적·사회적 증가를 추정해 2020년 78만 명, 2025년 103만 명, 2030년 112만 명, 2035년 120만 명으로 산정했다.

평택의 발전은 진행 중이다. 작년 연말 수서발고속철도(SRT)가 개통되면서 평택의 교통 편의성이 대폭 향상되었다. SRT 지제역 이용시 서울 수서역까지 20분대 이용이 가능해졌고 수서역 환승을 통해 지하철 3호선과 분당선 이용이 편리해졌다. 2020년이면 GTX(개통 예정)도 동시에 이용할 수 있게 된다.

주목해야 할 점은 평택 인구에 큰 영향을 가져올 것으로 예상되는 삼성전자 고덕사업장 건립과 미군 부대 이전의 파급효과가 올해부터 본격화된다는 점이다.

반도체와 바이오·의료기기 등의 첨단업종이 들어서는 고덕산업단지 내에는 삼성전자가 100조원 이상을 투자해 조성하는 아시아 최대 규모의 차세대 반도체 공장 1기 라인이 올해 상반기 가동을 앞두고 있다.

단지에 들어서는 삼성전자 평택 반도체 사업장은 총 부지 면적만 축구장 400개 넓이(289만㎡)로 현재 국내 최대 반도체 생산라인인 기흥단지와 화성단지를 합한 면적과 비슷한 수준이다.

서울로 출퇴근 하던 사람들이 점차적으로 이주할 것으로 기대된다. 

생산유발 효과는 약 41조 원, 직접투자 효과는 15조6천억 원, 매출 효과는 20조 원(2017년~2020년)으로 예상된다. 고용창출 인구가 직접적으로는 3만 명, 간접적으로는 15만 명까지 예상되고 있다.

미군기지 이전도 평택 인구에 큰 영향을 미칠 것으로 예상된다. 미군과 가족, 군무원, 카투사 등이 올해 2만5492명에서 2020년에는 4만2771명에 달할 것으로 전망된다.

미군기지 이전사업은 서울 용산, 경기 북부의 미군기지 등을 평택 K-6기지(캠프 험프리스)에 재배치하는 사업으로 K-6 기지 면적은 여의도의 5배인 달한다.

2014년 한국국방연구원이 평택 주한미군기지 이전사업의 효과를 분석한 결과 생산 및 부가가치 유발효과 16조7000억원, 고용유발효과 11만여명, 평택지역 소비(2020년 기준) 연간 5000억원 등으로 나타났다.

미군기지로 인해 용산과 동두천 주변 상권이 발전된 것처럼 평택도 지역상권 발달의 효과를 가져올 것으로 기대되고 있다.

평택의 다양한 개발호재들이 가시화되면서 인구유입이 늘어나자 분양도 활발하다.

부동산 전문가는 “평택은 계속해서 인구가 증가하는 대표적인 지역이다. 올해 본격적인 대형 호재가 맞물리면서 앞으로는 인구 증가가 더 가파를 것으로 예상한다. 앞으로의 미래가치도 높아 인기 주거지로 거듭날 것으로 예상한다”고 말했다.

출처. 17.1.26 매일경제

경매의 숨은 함정 조심하라!

일반인들의 경매 상식이 높아지고 있다. 경매가 대중화되고 인터넷, 책, 컨설턴트 상담 등 경매를 공부할 수 있는 방법이 늘어난 이유에서다. 그러나 아무리 경매에 대한 지식이 높다 하더라도 여전히 경매 시장은 문턱이 높다. 방심하고 참여할 수 없다는 얘기다. 그 이유는 경매 자체의 불안정성으로 인해 전문가들도 예측하지 못하는 함정들이 곳곳에 도사리고 있기 때문이다.


피상적 상식만으로 경매 입찰 참여는 ‘금물’
상업시설·특수물건 등 전문가도 함정 빠져

사실 경매는 함정을 피하지 못하면 시간과 돈을 투자한 것이 무용지물이 되어버리기 일쑤이다. 이런 불상사를 맞지 않으려면 경매와 관련된 법규에 대해 상식 이상의 공부를 해 두는 것이 좋다. 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법, 민사집행법 중 중요한 경매 관련법은 충분히 숙지해야 한다.

이 같은 과정을 무시한 채 가격으로만 경매물건을 고르고 낙찰받았다간 함정에 빠져 손실을 입을 수 있다. 다음은 함정에 빠지지 않기 위해 경매투자자들이 주의해야 할 점들이다.

권리 관계는 철저히 분석

법원 경매 투자의 핵심은 ‘권리관계’ 파악이라고 해도 과언이 아니다. 최초 저당권 설정일보다 전입신고 일자가 늦은 세입자라면 낙찰자가 물어주지 않아도 되는 간단한 권리관계 파악에서부터 지상권·유치권·전세권 등 복잡한 법률관계의 분석까지 철저하고도 꼼꼼한 분석이 필수다. 주택임대차 보호법상 세입자의 대항력 유무와 배당요구, 확정일자 날인 여부 등은 경매에 있어 매우 중요한 문제다.

대체로 경매시장에서 수회 유찰된 물건은 반드시 권리 상 함정이 도사리고 있다는 문제의식을 가지고 경매에 참여해야 한다. 그래도 의문이 있다면 전문가에게 확인과정을 거쳐야 한다. 일반 투자자들은 몇 번의 경험과 상식으로 혼자 입찰에 참여하는 경우가 많다. 심지어 권리관계가 쉽지 않은 상가나 건물을 입찰할 때도 무턱대고 입찰하는 투자자도 적지 않다.

예컨대 주택 정도의 간단한 경매와 같은 방식으로 접근하는 것이 대표적 실례다. 상업시설과 특수물건 등은 철저한 사전조사에도 불구하고 전문가조차 함정에 빠지는 경우가 흔하다는 것을 모르는 탓이다. 실제 현장에서는 지분등기, 유치권, 법정지상권 때문에 낙찰받은 부동산을 포기해야 하는 등 피상적인 상식으로 입찰한 대가는 크다.

상식 수준 넘어선 지식 갖추고 참여해야
“입찰 전 충분히 사전경험 쌓아두어야”

따라서 상식 수준을 넘어선 지식을 갖춘 후 경매에 참여하는 것이 좋다. 아니면 되도록 경매매수신청대리인 자격이 있는 공인중개사나 경매전문 법무사에 의뢰하는 게 훨씬 유리하다. 경매에는 예상치 못한 추가비용이 들어가는 경우가 많다.

아파트 낙찰 시 세입자 이사비와 체납관리비, 강제집행에 따른 명도소송비와 짐 보관비 등 생각지 못한 부대비용을 계산에 넣지 않았다가 오히려 손해를 보는 사례 등이 이를 말해 준다. 따라서 입찰 가격을 산정할 때는 감정가나 시세만 파악하지 말고 추가비용을 감안해야 한다. 경매에서 아무리 강조해도 모자람이 없는 것은 현장 확인의 중요성이다.
 
돈 되는 정보를 얻으려면 발품을 파는 것은 필수이다. 현장에 가면 정확한 시세파악은 물론 권리관계 상 나타나지 않는 숨은 하자까지 확인할 수 있다. 법정지상권, 분묘기지권, 유치권도 모두 현장에서 확인하는 중요한 절차다. 토지나 주택의 경계파악이나 지적확인도 경매 물건에 직접 가보지 않는다면 함정에 빠져들 요인을 만들 수 있다. 되도록 두 차례 이상 방문해 보고 투자를 결정해야 한다.

“부대비용 감안하라”

저금리나 주택가격 상승기, 경기 활황기 때에는 채무자(전 집주인)의 변제 가능성과 세입자의 대위변제 가능성에 유의해야 한다. 아무리 경매시장에 나와 입찰에 부쳐진 부동산이라도 중간에 돈을 갚아 버리면 경매 자체가 취하되거나 권리관계가 바뀌어 예상치 못한 낭패를 당할 수 있다. 되도록 권리관계 분석 시 변제 가능성을 따져 보고 입찰하고 채무금액이 시세에 비해 크게 적다면 입찰을 포기하는 게 훨씬 유리할 수 있다.

아무리 마음에 드는 부동산을 싸게 낙찰받아 최고가 매수인으로 결정됐더라도 집행관이 바로 입찰자격을 박탈하는 경우가 있다. 입찰 서류의 기재를 잘못했거나 입찰 보증금 부족, 대리 입찰시 인감증명서 미첨부 등으로 확인되는 게 그것이다. 경매 입찰장에선 하루에도 몇 번씩 이런 사소한 실수로 ‘다 따논 자격’을 눈물을 머금고 포기해야 하는 경우가 발생한다. 입찰장의 사소한 실수를 줄이기 위해선 입찰 전 충분히 사전경험을 쌓아두어야 한다.

세입자 대위변제 ‘조심 또 조심’

경매는 입찰 당일 총 금액의 10%(재경매 물건 20%)를, 낙찰허가 결정 35~40일 이내에 나머지 잔금을 납부해야 한다. 그러나 가끔 구체적인 자금계획을 세우지 않은 채 낙찰받았다가 잔금 납부일을 지나 경매물건을 포기해야 하는 일이 생긴다.
 
한 경매 계당 2~3건 정도가 그런 물건일 만큼 흔한 일이다. 이는 구체적인 자금계획 없이 입찰했다가 입찰보증금을 날려 버리는 사례다. 금융권을 통해 경락잔금 대출제도를 이용할 계획으로 낙찰받는다면 경매 입찰 전 대출 가능성 여부를 미리 확인하고 입찰을 결정해야 한다

혼자가 편하다? 비싸다!...

서울 1인 가구의 월세 부담이 가처분소득의 30%를 넘어섰다.

부동산114는 통계청의 2015년 인구주택총조사와 국토교통부의 지난해 1∼11월 보증부 월세 실거래가 자료를 토대로 월소득(가처분소득 기준) 대비 주택 임대료 비율(RIR)를 분석한 결과를 25일 공개했다. 

2015년 기준 1인 가구의 가처분소득(월 142만원)과 1인 가구가 주로 거주하는 전용 33㎡ 이하 아파트와 오피스텔, 단독·다가구, 연립·다세대 등 소형주택 보증부 월세의 평균 임대료(보증금 제외, 월 36만원)을 토대로 산출한 자료다.

조사 결과 소형주택에서 월세를 살고 있는 1인 가구는 월 142만원의 가처분 소득 가운데 25.35%인 평균 36만원을 월세로 부담하고, 나머지 106만원으로 한 달 생활비와 저축까지 충당해야 했다. 

소득의 25%(RIR)를 주거비로 써 생활이 빠듯해지는 것이다. 

소득 대비 주택 임대료 비율을 뜻하는 RIR(Rent to Income Ratio)은 수치가 높을수록 주거비 부담이 크다는 의미다. 

2인 가구의 RIR이 14.1%, 3인 가구의 9.3%인 것에 비해 월등히 높은 수준이다.

1인 가구의 거주 면적을 넓혀 전국의 보증부 월세(월 40만원)로 확대하면 RIR는29%로 30%에 육박한다. 

통계청 조사에 따르면 1인 가구의 42.5%가 월세에 거주해 자기 집(33.6%), 전세(16.0%) 거주자를 압도하고 있다.

부동산114 리서치팀 이미윤 과장은 “뉴질랜드, 미국, 호주 등 선진국의 경우도 주거비용이 소득의 25∼30% 이상이면 부담스러운 수준이라고 본다”고 말했다.

지역별로는 서울의 전용 33㎡ 이하 평균 월세는 44만원으로 1인 가구 평균 가처분소득(월 142만원)의 30.7%를 임대료로 부담했다. 

제주도의 RIR이 전국에서 두번째로 높은 28.7%를 기록했다. 제주도의 전용 33㎡ 이하 월세 임대료가 평균 41만원으로 전국 2위에 해당하는 탓이다. 

경기도의 RIR이 24.2%, 울산 22.4%, 인천 21.8%, 부산 20.9% 등의 순으로 주거비 부담이 컸다.

유형별로는 오피스텔의 월세 부담이 가장 높았다. 지난해 거래된 오피스텔의 평균 월세는 41만5천원으로 1인 가구 가처분소득(월 142만원)의 29.2%에 달했다.

이어 연립·다세대(월세 평균 37만2000원)의 RIR이 26.1%였고, 아파트(34만3000원)이 24.1%였다. 단독·다가구의 월세 거래가는 평균 29만7000원으로 RIR이 가장 낮은 20.8%였다.

국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 “가처분 소득이 적은 1인 가구를 위해 월세 소득 공제를 확대하고, 주변 시세보다 임대료가 저렴한 행복주택이나 공공임대주택 공급을 늘리는 것 등이 현실적인 방법이 될 수 있을 것”이라고 말했다.

출처. 헤럴드경제 17.1.25

31일부터 기존 1.8~2.4%에서 1.6~2.2%로 대출금리 낮춰- 보증료 부담없는 '채권양도방식' 공공임대리츠로 확대

신혼부부의 주거 안정을 위해 정부가 지원하는 ‘버팀목 전세자금 대출’의 금리가 낮아진다. 

국토교통부는 ‘버팀목 전세자금대출’ 금리의 우대 금리를 연 0.5%포인트에서 연 0.7%포인트로 상향하고 기본금리를 연 2.3~2.9%로 유지한다고 24일 밝혔다. 

이에 따라 적용되는 금리는 연 1.8~2.4%에서 연 1.6~2.2%로 낮아지게 된다. 

여기에 월세 성실납부자라면 추가로 0.2%포인트 우대를 받아 연 1.4~2.0%의 금리에 버팀목 전세자금대출을 이용할 수 있다. 

가령 신혼부부가 결혼해 평균 5400만원을 버팀목 전세대출을 받으면 연간 대출가 10만8000원 줄어드는 셈이다.

이번에 상향된 우대금리는 이달 31일 신규접수분부터 적용된다. 

기존 버팀목 전세대출을 이용 중인 신혼가구는 추가 대출에 한해서만 상향된 우대금리를 적용받을 수 있다. 

한편 국토부는 버팀목 전세대출을 받을 때 전세금 대출보증료를 내지 않아도 되는 ‘채권양도 방식’을 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH)에서 공공임대리츠까지 확대해 실시하기로 했다. 

채권양도방식이란 임대차 계약이 체결되면 임차인의 보증금 권리를 인정하는 채권이 발생하는데 이 채권을 주택도시기금이 양도받아 담보로 취득하는 것이다. 

전세금 대출 보증료를 입주자가 부담하는 ‘보증서 방식’과 달리 보증료 부담이 없다. 이제까지 버팀목 전세자금대출을 받을 때 보증료 부담이 없는 채권 양도방식은 이제까지 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH)의 공공주택 입주자만 이용할 수 있었다. 

그러나 올 2월부터는 공공임대리츠의 임대주택 입주자도 채권양도방식을 이용할 수 있게 된 것이다. 

이번 조치로 4300만원(공공임대 평균 대출액)을 대출할 때 연 7만원, 10년을 이용하면 70만원의 주거비를 아낄 수 있게 됐으며 아울러 공공임대리츠의 임대주택 입주자가 버팀목 전세대출을 위해 기금 수탁은행을 방문하면 대출부터 채권 양도까지 한 번에 진행할 수 있도록 원스톱 서비스도 도입한다. 

국토부는 “신혼가구 우대금리 상향으로 주거비 부담이 경감돼 출산율 제고 등 국가경쟁력에 도움을 줄 것으로 기대한다”며 “대출채권 양도 방식 역시 무주택 서민의 주거비 경감에 도움이 되는 만큼 공공임대리츠가 공급하는 전체 임대주택으로 확대하는 방안을 검토하겠다”고 밝혔다. 

출처. 이데일리 17.1.24

1. 정부의 11.3 부동산 정책과 평가

정부가 8.31 부동산 정책이 부동산 상승의 빌미를 제공했다는 비판의 목소리가 커지면서 그 후속 대책으로 예상보다 강력한 11.3 부동산 대책을 발표하였다.

이번 정부정책의 골자는 크게 두가지로써 전매제한과 청약제한 등 분양관련 제한을 대폭

강화한 것이 그 첫째이며 8.31 대책의 계약금 대출조건 강화에 계약금 상향조정을 한 점이

그 둘째이다.

전매제한은 강남4구를 포함한 서울 전역, 과천, 경기도 성남, 하남, 고양, 남양주, 동탄2 신도시, 세종, 부산 일부지역 등 그동안 부동산 열기가 뜨거웠던 지역을 중심으로 1년 6개월~소유권 이전등기까지 대폭 강화하였다.

청약자격도 1순위 기준으로 5년이내 청약 당첨이 없는 세대주로 국한을 하였기 때문에 청약 조건이 매우 까다로워 졌다는 점과 2주택 이상 보유자나 2순위 청약자격자들의 당첨 가능성이 현저하게 줄어 들었으며 그마저도 청약통장이 없으면 순위내 청약자격이 없다는 점이 특징이다.

대출규제도 기존 중도금 대출규제에 더하여 계약금 10%로 확대 되었다.

금번 정부 정책은 타이밍이 늦기는 하였지만 그래도 다음 3가지 의의를 지닌다는 점에서

높게 평가한다.

첫째, 

그동안 투자성만 있다면 막대한 자금력을 바탕으로 유망지역을 선점하여 시세차익을

노리던 투자자들의 입지를 좁히고, 실수요 중심의 내집마련을 원하는 사람들에게 유망지역의 청약기회를 제공함은 물론 당첨 가능성도 높여 주었다는 점이다.

둘째, 그동안 집값 상승으로 시세차익이 급등한 지역들을 중심으로 전매제한을 대폭

강화함으로써 부동산 과열을 차단함과 동시에 집값하락과 정체로 소외되었던 대부분 수도권

위성도시 지역들을 규제에서 제외함으로써 지역별로 특성을 고려하여 균형있는 정책을

내 놓았다는 점이다.

셋째, 계약금 확대와 대출제한, 전매강화로 인하여 분양권 시세차익에 눈이 멀어서 묻지마

투자를 일삼던 사람들의 단기적 가수요가 크게 줄어든 대신에 입주이후 최소 비과세까지

염두하여 매수하려는 중장기 실수요자들 중심으로 시장이 재편이 될 것으로 기대가 된다는 점이다.

그렇지만 부동산 시장에 정부가 필요 이상으로 개입을 하는 것은 자본주의 근본 시장질서에

바람직하지 않으며 중장기적으로 부동산 정책의 큰 틀이 없이 부동산 과열과 하락에 초점을

맞추는 식의 임시방편적인 처방에 골몰한다면 부동산 시장의 왜곡과 불균형 발생으로 예상치 못한 돌발 상황들이 끊임없이 발발할 수 있으므로 이에 몇가지 해법을 제안하고자 한다.

첫째, 우리나라 부동산 가격이 단기적으로 얼마나 오르고 내렸냐에 따라 부동산 시세를 제단할 것이 아니라 국민소득 대비 해외 부동산 시세와 상대적 비교를 통하여 지역별로 세분화 한 후에 적정시세를 판단하고 부동산 정책을 펼쳐야 한다.

또한 정부의 부동산 정책은 해외 대비 가계대출 비율을 감안하여 국내외 시장을 아우르는

거시적인 시각과 현실적인 안목을 바탕으로 해외국가들의 모범사례를 적용하되 자본주의

시장원리를 헤치지 않는 선에서 정책추진이 진행되어야 마땅하다.

둘째, 

정책의 포커스를 그들만의 리그인 강남재건축이나 고가 아파트에만 타킷을 정할 것이

아니라 내집마련이 절실한 서민들과 젊은층의 아파트도 함께 관리를 하여 서민 주거가 부자들의 먹임감으로 전락하는 것을 차단하여야 한다.

집은 남아 도는데 무주택자가 40% 이상인 현실을 감안하여 서민층의 주요 수요대상이라고

할 수 있는 소형 아파트와 2~5억대, 수도권 아파트에 대하여 속칭 돈 많은 투기꾼들이 수십채 이상씩 매수한 후 가격을 올리고 그것들을 독차지 하는 일이 없도록 주택임대사업의 대대적인 손질과 차명 계약 등 불법적인 요소를 강화해야 한다.

셋째, 

부동산 경기의 활성화가 건설회사들이 집을 지어대는 일과는 별개의 문제라는 것을

인식하고 집이 넘쳐나는 상황에서 수도권 곳곳에 신도시와 택지지구를 마구잡이로 지어대는 일이 없어야 하며,이미 지어진 집들이 재구실을 할 수 있도록 기존 주택의 활성화 방안을 강구하여야 한다.

지금은 주택보급률이 높은 상황인데도 경기도 곳곳에 신도시며 택지지구 등이 지나치게

넘쳐나고 있는 실정이다.또한 소형평형과 서울지역의 쏠림 현상이 강하기 때문에 대형평형과 경기도 위성도시의 부동산 시장은 풍요속의 빈곤을 겪고 있는 곳들이 많기 때문에 수도권 변방의 인프라 구축과 대형아파트 쪼개기와 임대 활성화 방안 등을 적극 추진해야 한다.

2. 정부 정책이후 향후 부동산 시장 전망

정부의 부동산 정책 발표 이후에 전문가들의 견해가 조금씩 차이가 있지만 앞으로 1~3개월간은 거래량이 줄면서 치열한 눈치싸움과 관망세가 두드러질 것이라는 점에서 이견이 없다.

여기에서 우리가 살펴야 할 주요 쟁점은 정부정책이 현실화 될 경우 지역별로 부동산 기류가 어떠할 것이냐 하는 점과 일정 흐름이 지난 이후에 대세상승의 연장이 될 것이냐 아니면 하락의 신호탄이 될 것이냐 하는 부동산 추이 변화이다.

필자는 2017년 초까지 부동산 등락 및 보합이 이어지다가 2017년 하반기부터 대세 하락의

시작이 될 것으로 전망하는데 이에 대한 근거와 대응방안 등 골격을 제시하면 다음과 같다.

첫째, 

부동산 사이클이 3~5년 정도의 규칙성을 띄고 있는데, 2006~2009년 대세상승,

2010~2013년 대세하락, 2014년~2016년 대세상승의 연장선에서 2017년~2019년 대세하락이 전개될 것으로 예상한다.

2016년 현재 수도권 부동산 시세가 대부분 최고점을 찍은 상황으로써 국지적으로 등락폭이

심한 곳들도 있겠지만 대체적으로 2017년에 큰 폭의 상승을 하거나 큰 폭의 하락보다는 밋밋한 흐름이 전개될 것으로 판단한다.

즉 지금은 3년간 부동산 상승장 절정에 가깝기 때문에 매수자들은 하락기까지 때를 기다리는 것이 바람직하며 매도자들은 시세차익을 거둔 상황이라면 적정 시점을 골라서 고점에 매도하는 것이 좋다.

강남성향과 서울지역 재건축, 한강변 모든 아파트, 뉴타운, 서울 대부분 지역, 2기신도시 위례, 미사, 삼송, 동탄, 1기신도시, 수도권 위성도시 아파트들 중에 4년 상승률이 높은 모든 아파트들이 이에 해당이 된다

둘째, 

부동산 흐름과 반대로 움직이는 이른바 역사이클 지역에 관심을 가질 필요가 있다.

부동산 대세상승 및 대세하락이라고 하여 모든 부동산들이 천편일률적으로 오르내림의 그래프 모형을 보이는 것이 아니며 2010년~2013년 하락장세에 오히려 가격이 상승한 소형평형처럼 역사이클 흐름을 보일 곳들도 존재한다.

그동안 소외를 받아 온 서울 강북 북부권, 가격이 낮고 정부정책의 반사이익을 볼 용인,

김포, 파주, 구리, 인천 일부 지역들, 저평가 대형평형이 이에 해당이 될 것으로 전망이 되는데 첫째 항목과는 달리 지역과 상승여력에 대한 불확실성이 존재하므로 참조하는 정도로 삼았으면 한다.

셋째, 

정부정책은 부동산 흐름에 따라 릴레이식으로 펼쳐지겠지만 11.3 대책은 하락의

시기를 앞당길 가능성이 높다.

지금까지 부동산 상승의 원동력이 되었던 핵심고리 즉 강남권 재건축-분양과 분양권-뉴타운에서 가장 큰 비중을 차지했던 분양과 분양권에 강력한 족쇄가 채워진 상황이므로 이미 시세가 많이 오른 강남 재건축과 뉴타운 기대주만으로 부동산 상승장을 지탱하는 것이 현실적으로 버거워 보인다.

당장은 정부정책의 사각지대로 일컫는 수도권 위성도시 및 소외된 신도시와 기존 분양, 분양권 시세가 오를 수 있지만 그동안 상승장의 효자손이 되었던 강남 재건축과 뉴타운, 한강라인의 분양과 분양권, 2기 핵심 신도시의 분양, 분양권이 전매와 청약 등 쌍끌이 규제로 인하여 동력을 상실하면서 결국에는 연쇄하락이 발생할 것이다.

그렇지만 이처럼 명품지역은 다음 상승장에 현시세보다 더 오를 곳들이니까 기회비용을 살피는 것도 중요하다.

넷째, 

2017년~2019년으로 예상이 되는 대세하락은 이전 2010~2013년의 하락장세와는

명확히 구분히 될 것이며 하락의 폭이 크거나 기간이 길지 않을 것으로 전망한다.

2010~2013년 하락기는 강남권 재건축과 뉴타운 아파트들이 고점 분양을 하지 않은 상황이었기 때문에 지지역할을 해 줄 샘플 명품아파트가 부재하였지만 지금은 강남 재건축과 뉴타운, 2기신도시의 명품 아파트들이 최고가를 형성한 상황에서 강력한 버팀목 구실을 할 것으로 예상이 되기 때문에 현시세의 10~20%선의 하락에 그칠 가능성이 농후하다.

즉 집을 보유했다고 하여 예전만큼 폭락장세가 펼쳐질 가능성은 낮으므로 불안해 할 필요가

없으며 시세차익이 크지 않다면 보유해도 무방하다.

매수자에게는 이 때가 황금시기이며 특히 미래 전망이 밝은 강남 재건축과 한강라인 명품 아파트 및 유망지역 뉴타운과 2기신도시, 수도권 위성도시의 핵심아파트를 매수할 절호의 타이밍이라는 점을 잊지 말아야 한다.

부동산 전망은 시간을 거슬러 올라가서 과거의 패턴과 사이클을 참조하고, 변화된 미래의 부동산 현황을 총체적으로 고찰하여 이루어져야 한다.

또한 전망은 얼마든지 빗나갈 수 있으며 국내외 상황에 따라 등락폭이 발생할 수 있기 때문에 맹신해서는 안 되며 한치 앞을 볼 수 없는 미래 부동산 시장의 암흑길을 지도와 나침판으로 찾아 나서는 과정이라는 점을 염두해 두고 참조만 해야 한다.

필자는 부동산 폭등론자나 폭락론자가 아니며 중도적 입장에서 과학적 데이터를 바탕으로

도움을 드리고자 소신껏 글을 쓴 것이기 때문에 칼럼을 보는 분들에게 실낱만큼이라도 도움이 되었으면 한다.

한가지 분명한 사실은 지금은 상승장 정점 시세가 분명하며 추가 상승의 기대폭보다는

대세 하락기의 가격하락이 클 것으로 판단이 되니까 매수하고자 하는 분들은 보수적인 입장에 서서 저평가 아파트 중심으로 선별적인 매수를 해야 한다.

부동산으로 자산증식을 꾀하고자 하는 분들은 부자들의 패턴 즉 고점매도-현금확보-저점매수라는 지극히 평범한 방식으로 부를 축적했다는 사실을 간과해서는 안 되며 상승기와 하락기간이 벗아날 수 있으므로 기간을 맹신하기보다는 부동산 시장의 꼭지시세와 바닥시세를 감지하려는 노력이 필요하다.

경매 알짜 정보 ‘쓰레기 물건’ 먼저 골라내라

법원 경매를 통해 상가건물을 사려고 하는 이지선(40·가명)씨. 주위에서 경매로 좋은 부동산을 싸게 샀다는 사람들의 이야기를 들은 뒤 부지런히 경매공부를 하고 실전에 돌입하려고 하고 있다. 그러나 공부한 것과 현실은 달랐다. 그 중에서도 가장 어려운 것은 고급 정보를 얻는 일이었다. 경매시장에 쏟아지는 수많은 물건 중 어떤 것이 투자할 가치가 있는 물건인지, 어느 정도 가격에 입찰해야 성공을 한 것인지 등 우량 정보를 얻는 것이 녹록치 않았던 것이다.

가치에 비해 가격 낮은 물건 사는 것이 성공적인 경매
인터넷정보업체 통하면 다양하고 깊은 정보 획득 가능

이씨가 겪고 있는 문제는 경매로 부동산을 사려는 사람들이 흔히 부딪히는 것 중 하나다. 책에 나오는 지식만으로는 빠르게 돌아가는 경매시장의 고급 정보를 캐치하는 것은 불가능하기 때문이다.

경매는 혼자 싸우는 외로운 투자게임

더구나 경매시장의 경쟁이 치열해지면서 사방에는 적들 투성이다. 결국 경매는 혼자 싸워야 하는 외로운 투자게임이다. 특히 경매경험이 전무한 초보 투자자에게 경매시장은 그리 호락호락하지 않다. 한 해 20만 건에 달하는 경매물건 중 ‘쓰레기 물건’을 골라내는 비법을 터득하는 것은 쉬운 일이 아닌 탓이다. 외관상 싼 가격에 이끌려 입찰하거나 과욕으로 고가에 낙찰을 받았다가 후회하는 일도 허다하다.

때문에 초보자들은 경매 고수 등 전문가에게 우량 물건에 대한 정보를 얻으려고 애를 쓴다. 하지만 누구나 열려있는 정보의 경매시장에서 한 발 앞서 우량물건을 잡기는 그리 쉬운 일은 아니다. 그렇다고 해서 낙담 먼저 하기는 이르다. 모든 것에는 원칙이 있다. 경매 투자 원칙도 변함은 없다. 가치에 비해 가격이 낮은 물건을 사는 것이 성공적인 경매이다. 불황기든 호황기든 수익을 남기는 방법은 이것뿐이다. 이 원칙을 바탕으로 경매 정보를 얻는 노하우를 알아보자.

가치 대비 가격 낮은 경매 물건 찾기 

 먼저 경매 정보를 얻기 위해서는 경매정보 사이트를 두루 살펴봐야 한다. 법원경매 정보를 제공하는 사설정보업체는 여럿 있다. 지지옥션 등 몇 개 업체에서 경매정보를 제공하고 있다. 유료로 정보를 제공하는 이 사이트에서의 정보 내용은 엇비슷하지만 가격은 차이가 많다. 이 점도 감안하자. 예를 들어 한국경매사이트는 가격이 저렴한 축에 속한다.

하지만 각 정보업체에서 제공하는 정보는 미세한 차이가 있기에 각자 입맛에 맞는 것을 고르면 된다. 이런 인터넷 정보업체들에서 경매 정보를 얻으면 좋은 이유는 경매에 관해 다양하고 깊이 있는 정보를 미리 얻을 수 있기 때문이다.

통상 경매물건은 1회 유찰 후 한 달 정도의 시간적인 여유를 가진 뒤 다시 경매장에 나온다. 1회 유찰한 경매물건을 추적하다 보면 한 달의 시간적인 여유를 갖고 물건을 선정할 수 있다. 신문공고에 비해 훨씬 자세한 물건의 정보가 실려 있고 권리분석에 대한 해설과 조심해야 할 내용이 일목요연하게 정리되어 있어 초보자에게는 안성맞춤이다. 지방자치단체 홈페이지도 경매를 하기 전 꼭 둘러봐야 할 사이트이다. 

‘대법원 경매정보 사이트’는 훌륭한 경매 공부 사이트
현장·관련자로부터 개발·호재 정보 얻으면 금상첨화

투자예정 경매물건 소재지의 관할 지자체 홈페이지를 잘 보자. 이 사이트 안에 있는 개발정보를 활용하면 향후 개발계획과 재개발, 재건축, 도로개통 여부 같은 자세한 부동산투자 정보를 안방에서 손쉽게 검색할 수 있다. 지방자치단체의 개발계획에 대해 주민들이 알기 쉽게 홈페이지에 정리해 놓은 지방자치단체의 공개 행정정보는 부동산 투자와 관련이 많다. 한마디로 매우 유익한 정보다. 도시계획 및 도로개통, 신도시개발 관련 메뉴를 찾아 경매물건과 인접한 곳이라면 미래가치를 추정할 수 있다. 이 같은 정보를 바탕으로 장기투자용 부동산을 골라낼 수도 있다.

실제 종자돈으로 재개발 경매물건을 물색하고 있는 김종민(39·가명)씨도 지자체 홈페이지에서 많은 정보를 얻었다. 그는 서울시 주택국 홈페이지에 들어가 서울시의 기본 계획 부분에 대한 상세정보를 얻었다. 서울시 도시주거환경정비기본계획은 물론이고 주택재개발사업에 대한 계획과 재건축에 대한 절차, 아파트 분양정보까지 상세하게 파악해 물건을 고르는 데 큰 도움을 받았다.

고급정보 취득에 ‘돈 아끼지 마라’

대법원 경매정보 사이트(www.court auction.go.kr)에도 경매물건에 대한 정보가 가득하다. 이곳에 가면 경매물건의 종류부터 경매 진행 여부, 이해관계인의 권리신고 여부까지 나온다. 검색 메뉴에는 매각물건, 감정가와 함께 관련 서루에 감정평가서까지 공개된다. 굳이 경매법원을 찾아가지 않더라도 경매물건에 대한 1차적인 정보를 얻을 수 있다.

일반인들도 알기 쉽게 경매 과정을 소개해 놓아 안방에 앉아 경매공부를 할 수 있는 훌륭한 사이트이다. 사설 경매 사이트나 경매정보지를 활용하면 더 정확하고 안전한 정보를 얻을 수 있다. 돈이 든다는 것이 단점이지만 고급 정보를 얻을 때는 돈을 아끼면 안 된다. 10원을 아끼려다 100원을 손해 보는 것이 경매 시장이다.

정보를 얻는데 들어가는 돈을 투자비라고 생각하고 아끼지 않는 것이 좋다. 경매시장의 경쟁이 치열해지면서 누구나 얻을 수 있는 공짜정보는 별 매력이 없어졌다. 따라서 발 빠르게 정보를 얻고 싶다면 과감하게 투자해 보는 것도 좋은 방법이다. 정보를 얻기 위해 발품을 팔아야 하는 것은 기본 중의 기본이다. 경매서류를 본 뒤 반드시 현장을 방문해 정보와 다른 문제가 있는지 확인하자.

보다 정확한 정보를 얻고 싶다면 경매대상 주소지 관할 관공서 담당자를 만나 경매물건상의 하자 및 문제점을 확인하는 것도 좋다. 현장이나 관련자로부터 개발 및 호재 정보를 얻어낸다면 더 없이 좋다. 경매가 부동산을 값싸게 사는 지름길이라면 지름길을 찾기 위해 경매정보를 얻는 법을 배우고 응용하는 것은 필수적이다. 그래야만 남들보다 빠르게 좋은 물건을 잡을 수 있다.

특별히 정해진 용도가 없는 잡종지는 개발용도가 무궁무진해 눈여겨 볼 필요가 있는 땅이다. 때에 따라서는 대지보다 더 나은 땅으로 평가받기도 하는 것이 잡종지다. 대지는 영구적 건축물중 주거, 사무실, 점포 등에 쓰이는 토지에 설정하는 지목이고 잡종지는 27개에 달하는 각종 지목에 해당하지 않을 경우 설정하는 지목이다.

잡종지에는 언제나 건축허가를 받아서 건축을 할 수 있고 주택을 지으면 대지, 공장을 지으면 공장용지로 간단하게 지목 변경되므로 결코 대지에 비해 불리하지 않은 지목이다. 농지법(전답) 또는 산지관리법(임야) 상의 규제가 따르지 않아 여러 용도로 사용할 수 있기도 하다. 잡종지의 또 다른 장점은 대부분의 잡종지가 건축을 위한 적합한 부지조건을 갖추고 있다는 것이다. 대부분 도로와 인접해 있어 별다른 토목공사 없이 건물을 지을 수 있다.
 
따라서 주유소나 자동차운전학원, 주차시설, 납골당 등 다양한 시설이 설치될 수 있다. 게다가 잡종지는 조각 땅인 경우가 많아 일반인들이 매입하기에 부담스럽지 않다. 덩치가 작아 땅값이 싼 경우가 보통이다. 이처럼 다양한 장점을 가지고 있다 보니 수도권 등에서는 잡종지로 지목을 변경하기 위해 멀쩡한 농지에 쓰레기를 매립하거나 방치하는 등의 꼼수를 쓰기도 한다.

불법 매립되거나 방치된 쓰레기로 농지가 오염돼 불모지가 될 경우 당국은 농지 주인의 요청에 의해 현장을 확인만 하고 잡종지로 지목을 쉽게 바꿔주는 것을 이용하는 것이다. 변경된 잡종지는 일정 기간이 지나면 택지용 지목으로 다시 변경돼 주택이나 근린생활시설 등으로 건축이 가능해 진다. 이렇게만 된다면 토지 소유주는 가만히 앉아서 쉽게 큰 이익을 볼 수가 있다.

이처럼 지목이 잡종지로 쉽게 변경될 수 있는 땅으로는 골재 채취장, 물길이 다르게 난 하천, 유지 등이다. 도로, 주택, 상가와 접해 있어 사실상 오래전에 나무가 없어진 도시계획구역 내 임야도 잡종지로 전용이 매우 쉽다. 이처럼 지목이 임야지만 나무가 없어진지 10년 이상 지나 사실상 산림이 아닌 다른 용도로 이용되는 토지에 대해서는 대체 조림비나 전용부담금까지 면제해준다.

뿐만 아니다. 농지와는 달리 면적에 상관없이 매매가 자유롭다. 공부상 지목이 ‘전’이라고 되어 있더라도 사실상 ‘잡종지’로 사용하고 있어 농경지로 사용하지 않을 경우 읍·면·동장의 농지이용확인서를 발급 받아 농지취득 자격증명을 대신할 수 있다. 하지만 잡종지라고 무조건 개발이 가능한 것은 아니다. 도로 여건이나 주위환경 등 토지이용을 좌우하는 요소들이 있다. 가령 도로가 없는 맹지라면 진입도로를 확보해야 하고 군사보호구역이라면 군 동의를 받을 수 있어야 개발이 가능하다.

군부대에서 검토를 할 때는 지목을 고려대상으로 삼지 않는다. 작전성 검토에 따라 동의 여부를 결정하기 때문에 다른 시설보다 까다로울 수 있다. 만일 잡종지로 분류된 땅이 경지 정리된 농지 한가운데에 있다면 설사 지목이 잡종지라고 해도 농림지역에 속해 농림지역에 따른 규제를 받게 된다. 따라서 잡종지를 매입했다면 현장답사를 해 어떤 용도로 변경하는 것이 좋을지, 어떤 식으로 활용을 해야 가치를 높일 수 있는지를 따져봐야 한다.

시대에 따라 투자자들의 사랑을 받는 토지 지목은 변하게 마련이다. 

산업과 경제의 발전에 따라, 토지관련법 개정에 따라, 인구의 이동에 따라, 도로와 철길의 개통에 따라 사람들이 선호하는 지역과 토지는 달라진다는 이유에서다. 

이런 이유로 인기있는 토지 지목은 계속해서 변화해왔다. 

40년 전만 해도 농사를 지을 수 있는 논이 가장 가치 있는 땅이었다면 10~20년 전에는 준농림지역의 전답이나 임야가 투자자들의 눈길을 끌었다.

그리고 10여 년 전부터 지금까지 주목받는 땅은 잡종지, 대지, 공장용지 등이다. 

투자대비 큰 이익을 얻을 수 있는 땅으로 꼽히는 것은 ‘잡종지’다. 잡종지가 어떤 용도로도 변경 가능한 변화무쌍한 땅이기 때문이다. 

허가만 나면 상가건물이나 주택, 숙박업소 등 어떤 용도의 건물도 지을 수 있는 토지가 잡종지다. 

게다가 잡종지는 도로를 끼고 있는 경우가 많다. 


이는 인허가 절차나 토목 공사 등 번거로운 과정이 생략될 수 있는 땅이란 의미다. 

이런 이점 때문에 일부 투기꾼들은 멀쩡한 땅을 잡종지로 변경하기 위해 꼼수를 부리기도 한다. 일례로 농지 등의 땅에 쓰레기 등 유해물질을 매입한 다음 오염시켜 잡종지로 지목을 바꾸는 방법 등이다. 

주로 농한기에 자주 벌어지는 일이다. 

또 밭에 축사를 지어놓고 축사허가를 받았다가 잡종지로 바꾸기도 한다. 

이런 편법이 횡행하는 것도 잡종지의 가치를 보여주는 사례라고 볼 수 있다. 

하지만 이런 행위는 엄연히 불법이다. 

그러면 합법적으로 잡종지로 변경이 

가능한 지목은 어떤 게 있을까. 

그 중 하나가 바로 유지다. 

유지는 일정한 구역 내에 물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 댐, 저수지, 소류지, 호수, 양어장, 연못 등의 토지와 연, 왕골 등이 자생하는 배수가 잘 되지 않는 토지를 말한다. 

구거나 하천과 달리 저수지나 연못처럼 늘 물이 고여 있는 곳이다. 

그런데 과거에는 유지였다가 환경의 변화로 물이 말라 자연히 대지로 바뀌는 경우가 있다. 

이런 유지를 잡종지로 바꾸면 땅의 가치는 크게 올라가게 된다. 

이모(43)씨도 유지였던 땅을 잡종지로 바꾸고 나서 크게 이익을 본 케이스다. 선친에게 물려받은 유지를 가지고 있었던 이씨는 몇 해 전 자신의 땅을 확인하러 현장에 갔다가 뭔가 이상한 점을 발견했다. 




늘 물이 고여 있어 아무짝에도 쓸모없었던 땅이 대지와 비슷한 형상으로 바뀌어 있었던 것이다. 인근에 사는 주민들에게 물어보니 비가 많이 올 때만 조금 물이 찰 뿐 평소에는 일반 대지와 다를 바가 없다고 했다. 

둘러보니 자신의 땅 위쪽으로는 큰 공사가 진행 중이라 자신의 땅도 잘만 하면 꽤 쓸모가 있는 땅으로 변신 가능할 것 같았다.

고민하던 이씨는 군청에 잡종지로 등록전환 신청을 했다. 

그리고 채 한 달도 되지 않아 지적 정리가 완료됐고 불모지나 다름없던 자신의 땅은 건물도 지을 수 있는 금싸라기 땅으로 변했다. 

이씨는 현재 자신의 땅에 펜션을 지으려고 생각 중이다. 

최근 인근 지역에 도로가 생기고 큰 건물이 들어서는 등 발전을 하고 있어 관광지로도 손색이 없을 것 같았기 때문이다. 

저수지로밖에 사용하지 못했던 땅이 환골탈퇴하는 순간이었다.

이처럼 잡종지로 바뀔 수 있는 또 다른 땅은 폐천부지다. 

이는 지자체가 하천직강공사 등을 벌여 물줄기가 곧게 바뀌면서 대지로 바뀐 땅이다. 폐천부지의 장점은 대부분 경관이 뛰어나고 조망이 좋은 곳에 위치하고 있다는 것이다. 

이 때문에 지목을 잡종지로 변경하게 되면 관광지나 음식점, 숙박업소를 지을 수 있다. 한때 카페촌으로 명성을 날렸던 미사리나 대규모 출판단지가 들어선 파주도 자유로 건설에 따라 생긴 폐천부지를 개발한 지역이다.

"35층 이하만 통과" 초고층 재건축 '적신호'

연초 서울시 도시계획위원회에 줄상정된 강남 재건축아파트 정비계획안 중 '35층 이하' 단지들만 심의를 무사 통과했다. 관심을 모은 잠실주공5단지는 다음달로 심의가 연기되면서 '초고층 재건축'에 적신호가 켜졌다.

도계위 문턱을 넘은 잠실과 반포아파트지구 내 단지들은 재건축에 속도를 낼 수 있게 됐다. 

서두르면 연말까지 관리처분인가 신청까지 마칠 수 있어 사실상 2018년 부활하는 재건축 초과이익환수제를 피할 길이 열린 셈이다.하지만 이번에 논의조차 되지 못한 잠실주공5단지는 인근 단지가 35층 이하로 재건축이 확정되면서 '초고층' 추진이 어려울 수 있다는 우려가 나온다. 

19일 서울시에 따르면 지난 18일 올들어 두 번째로 열린 시 도계위는 잠실 미성·크로바 통합 재건축단지와 진주, 서초 반포현대 단지 재건축안을 통과시켰다. 한강변에 위치한 반포주공1단지는 35층 이하, 5748가구로 재건축하는 방향으로 큰 틀에서 합의를 마치고 세부 조율만 남겼다.반면 신반포3차·경남 등 재건축안은 보류됐다. 

신반포6·14차, 잠실주공5단지는 이번에 논의되지 못해 다음달 1일 다시 상정될 것으로 보인다.

도계위는 35층 이하 재건축안을 상정한 단지들에 대해 내부 조경시설이나 출입구 등을 일부 조정하는 선에서 사업 추진을 승인했다. 

이에 따라 미성·크로바 통합 재건축단지와 인근 진주아파트는 각각 1903가구, 2870가구, 35층 이하로 재건축이 급물살을 타게 됐다. 반포현대는 107가구 소규모로 20층 이하로 지어진다. 서울시의 '35층 높이 제한'에도 최고 50층 '초고층 재건축'을 고집한 잠실주공5단지에 대한 심의는 시간상 연기됐다. 잠실주공5단지조합 측은 현재 지상 15층짜리 30개동, 3930가구를 최고 50층, 40개동, 6529가구로 재건축하는 계획안을 제출한 상태다.

심의 연기는 표면상으로는 재건축단지들이 초과이익환수제 적용을 피하기 위해 정비계획안을 줄줄이 상정한 탓이지만 다음에도 한 번에 통과될 가능성은 낮다는 게 중론이다. 조합 측이 서울시의 수정 요구를 받아들이지 않은 채 안건을 처음 계획대로 상정한 때문이다.특히 이번 도계위에서 잠실 재건축단지들이 35층 이하 개발을 잇달아 확정하면서 잠실주공5단지도 영향을 받을 것으로 보인다. 

시가 '도시계획 2030플랜'을 근거로 초고층 재건축에 대한 반대입장을 분명히 해온 데다 인근 잠실단지들이 이 기준에 따르면서 잠실주공5단지의 초고층 주장이 설득력을 잃을 수 있다는 것.

함00 부동산114 리서치센터장은 "서울시에서 초고층 재건축에 대해 부정적인 입장을 밝힌 상황에서 도계위가 이에 반하는 결과를 내기는 어려울 것"이라며 "특히 잠실주공5단지는 한강변 대표 단지라는 상징성 때문에 쉽지 않을 것"이라고 지적했다.한편 이날 도계위 결정으로 강남 재건축시장도 술렁였다. 지난해 '11·3 부동산대책' 이후 5000만~1억5000만원 급락한 단지들 중 사업추진이 가시화된 곳들은 '저점'을 찍었다는 분위기다.

 단지 인근의 K부동산 중개업소 관계자는 "지난해 정점과 비교하면 시세가 최대 1억5000만원 가까이 빠졌는데 사업에 시동이 걸린다고 하니 저점을 찍었다는 반응"이라며 "매도자들은 급할 게 없다는 입장"이라고 전했다.

잠실 S공인중개사사무소 관계자도 "잠실 미성·크로바단지는 정부 규제 이후에도 크게 빠지지 않은 단지였지만 집주인들이 매물을 상당수 거뒀다"며 "금리가 크게 오르지 않는 한 매매가는 오르면 올랐지 내리긴 어려울 것"이라고 귀띔했다. 

출처. 머니투데이 17.1.20