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 신도시아파트 경매 성공 투자 전략은 이것!

얼마 전 상담차 찾아온 고객이 한 분 있었다. 조그만 공장을 운영하고 있다는 한민수(49·가명)씨는 내 집 마련과 수익성을 동시에 얻고자 신도시 아파트 경매에 참여하고 싶다고 했다. 실제 그는 몇 차례 혼자 경매에 참여해 보았으나 여의치 않자 내방을 한 것이다. 상담을 하면서 한씨의 투자에 허점을 발견했다. 바로 전략이 없었다는 것이다. 주먹구구식으로 덤볐으니 백전백패, 손실을 당하지 않은 것이 천만다행이라고 할 정도다.신도시 중에서 유망 인기지역 아파트 고르는 게 핵심 전략 없이 주먹구구로 경매 입찰에 참가하면 백전백패신도시 아파트 경매의 성패는 전략에 있다고 해도 과언이 아니다. 이 같은 아파트 입찰장에는 적은 돈으로 내 집을 장만하려는 실수요자들이 넘쳐난다.투자로 차익을 보려는 가수요자들과 주택임대업자들까지 가세한다. 전쟁터를 방불케 할 정도다. 이 같은 경쟁에서 낙찰을 받기 위해서는 치밀한 작전이 주효할 수밖에 없다.

기다리기보다는 한 타이밍 앞서라

실제 신도시 일대 주거환경이 쾌적한 중대형 아파트와 고급 주택은 낙찰가율이 웬만한 서울지역과 맞먹는 경우가 허다하다. 입찰 경쟁률 역시 지속적으로 상승하고 있다. 수회 유찰되기를 기다리기보다는 한 타이밍을 앞서 입찰에 나서는 게 유리하다는 것이 이에 기인한다. 그러면 핵심전략은 어떤 것이 있을까. 무엇보다 되도록 신도시 중에서 유망 인기지역 아파트 물건을 고르는 게 핵심이다. 예컨대 분당, 일산, 과천 등 인기지역은 잘 짜여진 도로망에 백화점, 쇼핑센터 등 대형 유통시설이 밀집되고 자연과 도시가 잘 조화된 현대식 공원과 체육시설 등 생활환경이 쾌적하다. 이런 수도권 신도시 부동산은 경기 부침에 민감하지 않아 가격 변동이 적어 환금성이 뛰어난 게 보통이다. 또한 신도시 주택은 되도록 지하철과 인접해 있고 교통과 생활편의시설 이용이 편리하며 주위에 각종 공원과 체육시설을 두루 갖춘 곳이라야  투자성이 있다.

단지가 클수록 편의시설이 잘 갖춰져 있고 이것은 곧 되팔 때 가격상승 폭이 크다는 것을 의미한다. 최근 2회 유찰 후 낙찰되는 신도시 아파트의 경우 감정가가 시세를 충분히 반영했거나 낮게 잡힌 경우 1회 유찰 후 최저가로 낙찰받는 게 오히려 유리할 수 있다. 무리한 경매투자보다는 충분한 시세차익을 거둘 수 있는 알짜 아파트 경매물건을 위주로 경매 사냥에 나서는 게 좋다. 최근 경기침체로 신도시 경매아파트의 완만한 하락세를 유지하고 있어서다. 게다가 은행권의 부실채권 증가로 인해 꾸준하게 경매물건이 유입하고 있는 만큼 조급한 경매투자는 실패로 이어질 수 있다. 신도시 주택은 경기 침체기 때 서울보다 가격 하락폭이 큰 게 일반적이다. 때문에 막연히 가격이 오르리라는 심리로 투자하는 건 금물이다. 오히려 집값이 큰 폭으로 떨어지는 것은 상대적으로 인기가 없고 수요가 많지 않다는 점을 염두에 두는 것이 현명하다. 최근 서울 수도권 아파트가 저점을 찍었다는 기대심리로 인해 중소형 아파트에 대한 과열양상이 나타나고 있다. 분당 등 일부 신도시는 경매 과열양상까지 띠며 낙찰가가 감정가에 육박하는 현상도 속출하고 있다. 되도록 예정 입찰 가격을 정해 고가에 낙찰 받는 경우를 피해야 한다. 신도시 개발예정 지역이나 후보지 등으로 거론되는 지역을 주변 사람들의 개발소문만 믿고 투자할 경우 나중에 낭패를 당할 수 있다. 되도록 주거환경이 쾌적한 곳에 투자하는 게 바람직하다. 특히 2회 유찰되어 겉으로는 싼 아파트 경매물건으로 보이지만 실상은 비인기층이거나 과대 감정가, 부실공사로 인한 가격하락 지역도 있다.

입찰은 정확한 시세파악 후에

철저하게 현재 거래되는 시세를 파악한 후 가격을 써내야 한다. 정확한 시세파악은 최근 거래된 급매물을 기준으로 삼고 최근 1개월 안에 낙찰된 저가 경매물건을 기준 삼으면 초보자도 어렵지 않게 낙찰가를 산정해낼 수 있다. 경매물건인 만큼 권리관계가 깨끗한 물건을 고르고 다소 다리품을 팔더라도 여러 물건을 물색한 후 투자자의 여건에 맞는 지역 내 물건을 집중적으로 노리는 게 좋다. 단지 클수록 되팔 때 가격상승 폭 크고 환금성 높아투자자 여건 맞는 지역내 물건 노리는 게 유리아파트 경매투자는 한 번만 실수해도 큰 손실을 떠안을 확률이 높다. 따라서 몇 가지 원칙을 가지고 접근해야 그만큼 위험에서 벗어날 수 있다. 일단 인기를 끌고 있는 아파트 물건은 입찰을 자제하거나 느긋하게 기다리는 것이 좋다.물량이 풍부해질 때까지 지켜보는 것이 현명하다는 얘기다. 인기지역 내 아파트값이 일시적으로 급등한 지역이나 인기가 많은 층·향·동·브랜드 아파트가 이에 해당한다. ‘소문난 잔치에 먹을 것이 없다’는 옛말이 있다. 경매도 이와 상통한다. 경매아파트는 남는 것이 많지 않다는 인식을 가지고 입찰에 참여해야 한다. 무작정 ‘묻지마 투자’를 했다가는 낭패를 보기 십상이다. 문제는 입찰 가격을 어느 선으로 맞춰야 하는가 여부다. 이것에 대한 정답은 없다. 하지만 최근 거래되고 있는 지역아파트의 평균값을 정해 최소 10~15% 정도 남는다고 생각하고 입찰에 임하는 것이 바람직하다고 할 수 있다. 간혹 입찰장에서 지켜보면 ‘무조건 많이 유찰된 것이 좋다’는 생각으로 투자에 임하는 입찰자들을 볼 수 있다. 이는 위험한 발상이다.

1회 유찰된 물건을 노려라

이런 물건은 외관상 가치가 있어 보이지만 뚜껑을 열어보면 기대와 상반된 결과가 도출되는 경우가 허다하다. 과열현상에 현혹돼 가격이 감정가를 훌쩍 넘어가는 기현상이 그것이다. 성공적으로 경매아파트를 잡기 위해서는 감정가가 낮은 상태에서 1회 유찰된 물건을 노리는 것이다. 이 물건을 가격을 조금 높여 입찰하면 값싸고 수월하게 낙찰받을 확률이 높다. 반면에 유찰이 잦은 아파트는 문제가 있다는 것을 암시하고 있으므로 무조건 피하는 게 상책이다. 이런 물건은 겉으로 보기에는 별 문제 없이 보이는 경우가 많다. 그렇지만 이유 없이 여러 번 유찰되는 것은 바꿔 말하면 서류상으로 나타나지 않는 결정적 하자가 존재하고 있다는 얘기다. 문제의식을 가지고 확인하고 또 살펴보아야 한다.

'11·3 대책' 이후 강남 재건축 아파트값 '최고 1.5억' 떨어졌다

지난해 청약시장 과열을 막기 위한 정부의 '11·3 부동산 대책'이 강남 재건축 아파트값을 최고 1억5000만원 끌어내린 것으로 나타났다. 강남4구(강남·서초·송파·강동구) 재건축 아파트값 하락폭은 2015년말 가계부채 대책(여신심사 선진화 가이드라인) 발표 당시보다 더 컸다. 

19일 부동산114에 따르면 '11·3 대책' 이후 이달 둘째 주까지 부동산 시장이 급속도로 냉각되면서 강남4구 재건축 아파트 매매가격이 평균 1.67% 하락했다. 

 이는 2015년 말 정부가 주택담보대출에 대한 여신심사 선진화 가이드라인을 강화한 이후 재건축 아파트값이 10주간 0.6% 하락한 것보다 최대 1%p(포인트) 더 떨어진 수준이다.

 '11·3 대책' 직전 상승기에 매매가가 더 가파르게 오른 탓에 떨어지는 속도도 빨랐다는 분석이다. 

 실제 강남4구 재건축 매매가는 가계부채 대책 발표 전 49주 동안 9.28% 오른 데 비해 '11·3 대책' 발표 전 35주 동안에는 16.79% 급등했다. 

 김00부동산114 리서치센터 연구원은 "1년 전에 비해 부동산 시장 불확실성이 커지면서 투자심리가 더 위축된 영향도 있다"며 "청약규제, 주택담보대출 금리인상, 공급압박 등 주택시장 상승 동력이 약화된 탓"이라고 지적했다.지역별로는 송파구(-3.36%)가 타격이 가장 컸고 △강동구(-2.94%) △강남구(-1.40%) △서초구(-0.77%) 순으로 하락세가 두드러졌다.

 단지별로는 서초구 반포동 신반포(한신3차) 전용면적 164㎡는 지난해 10월 최고 22억원까지 치솟았지만 최근 20억5000만원에 시세를 형성하고 있다. 

1억5000만원 가량 빠진 가격이다.송파구 잠실주공5단지도 112㎡가 15억2000만원에서 13억7500만원으로 '11·3 대책' 전후로 1억5000만원 가까이 하락했다. 

매도 호가가 떨어지면서 최근 급매물 일부가 실거래되기도 했다.재건축 아파트값 하락세가 본격화할지, 단기 조정에 그칠지는 좀 더 지켜볼 필요가 있다는 시각이다. 

설 명절 이전은 거래 비수기로 당분간 관망세가 유지되는 가운데 '11·3 대책' 직후보다 하락 속도와 폭은 완만해질 것이라는 관측이다.김 연구원은 "설 이후 일반분양에 나서는 재건축 단지의 성패에 따라 향방이 갈릴 수 있다"며 "지난해에도 3월 개포주공2단지 분양 성공 이후 주택시장 분위기가 전환하면서 재건축 단지가 반등세로 돌아선 때문"이라고 설명했다.이어 "올해도 강동구 고덕지구, 강남구 개포시영 등 굵직한 재건축 분양물량이 대기중"이라며 "연말 재건축 초과이익환수제 유예 일몰을 앞두고 재건축 추진 속도와 사업 진척에 따라 단지별 희비가 엇갈릴 것"이라고 내다봤다.

출처. 머니투데이 17.1.19

지난해 하반기 이후 전세거래 비중 66~68% 유지…올핸 입주물량도 많아 일부 역전세난 우려도

전세 시장 안정세가 이어지고 있다. 

부동산 경기 전망이 불투명한 데다 입주 물량도 증가할 것이란 예상 때문이다. 

전체 주택 임대차 거래에서 전세 비중이 60%대 후반을 유지하자 전세를 대체하던 월세 계약은 주춤한 모습이다. 

15일 서울부동산정보광장에 따르면 새해 들어 서울에서 체결된 아파트 임대차 계약은 총 5098건(~10일 기준)으로 이중 전세거래는 3373건이었다. 

전체 임대차 거래에서 전세가 차지한 비중은 66.2%다. 이는 지난해 1월 62.4%에 비해 3.8%포인트 상승한 수준이다. 

서울의 아파트 전세 거래 비중은 전세난이 최고조에 이르렀던 지난해 1분기 저점을 찍은 후 반등하고 있다. 지난해 3월 61.9%까지 내려갔던 전세 비중은 4월 63%대로 반등했다. 

지난해 7월 이후에는 줄곧 66~68%를 유지하고 있다.

지난해 서울의 아파트 전세 비중 하락은 전세난의 상징으로 여겨졌다. 

이전까지 70%를 웃돌았지만, 2015년 3월 처음으로 70%대가 무너졌다. 

이후에도 1년간 하락세가 이어졌다. 부동산 전문가들은 이를 두고 ‘월세 시대’가 도래했다고 분석했다. 저금리 상황 속에서 전세의 자리를 월세가 대신하게 됐다는 것이다. 

하지만 이후 집값 오름세가 주춤해지고 신규 입주 물량이 증가하면서 전세가 다시 ‘득세’하는 모양새다. 실제 단기간 입주 물량이 집중된 성동구, 마포구 등 일부 지역에서는 연말을 전후해 전셋값이 하락하고, 세입자 구하기에 애를 먹는 ‘역전세난’이 빚어지기도 했다. 

국토교통부 실거래가시스템에 따르면 성동구 옥수동의 대표 아파트 단지 중 하나인 래미안 옥수 리버젠의 경우, 지난해 3월 6억원까지 치솟았던 59㎡형 전셋값이 10월 5억원대 초반으로 후퇴하더니 새해 들어선 4억8000만원까지 내렸다. 

마포구 공덕동의 한 아파트 역시 지난해 2월 최고 5억1000만원까지 올랐던 84㎡형 전셋값이 새해 들어 4억7000만원으로 후퇴했다. 

옥수동 공인중개소 관계자는 “지난 연말 세입자를 구하지 못한 일부 임대인들이 당초보다 보증금 수준을 내려 다시 물건을 내놓기도 했다”며 “가격 오름세가 꺾인 데다 물량도 충분한 편”이라고 전했다. 

이 같은 전세시장 안정세는 한동안 이어질 것으로 보인다. 

최근 2년여 간 이어진 분양 호조가 올 하반기부터는 입주 물량 부담으로 돌아오기 때문이다. 부동산114 집계에 따르면 오는 7월부터 내년 2월까지 8개월간 월 평균 3만8899가구의 아파트 입주가 예정돼 있다. 

이는 지난해 월 평균 입주 물량 2만4311가구보다 60% 늘어난 수준이다. 특히 이 기간 경기도에서만 12만가구가 넘는 입주 물량이 나오고 서울에서도 1만2700여 가구가 입주한다. 

함영진 부동산114 리서치센터장은 “입주 물량이 집중되는 일부 지역에서는 일시적으로 공급이 수요를 웃돌며 역전세난이 빚어질 수도 있다”고 지적했다. 

그는 “다만 전세에서 월세로 임대시장의 구조적 변화가 진행 중인 만큼 전셋값 하락이나 역전세난이 대세로 자리 잡긴 힘들 것”이라고 말했다.

출처. 머니투데이 17.1.16

"중장기 계획 마련해 새 정부서도 차질없이 보급"

 강호인 국토교통부 장관이 공급과잉으로 미분양 물량이 생기면 이를 매입해 기업형 임대주택인 뉴스테이로 공급할 수 있다고 밝혔다. 

 아울러 뉴스테이 중장기 플랜을 마련해 새 정부 이후에도 차질 없이 추진될 수 있도록 하겠다고 강조했다.강 장관은 18일 경기도 성남시 위례신도시 뉴스테이 건설현장에서 열린 기자간담회에서 이같이 밝혔다. 

 그는 “입주 물량이 많이 나와 미분양이 많이 생긴다면 매입형 뉴스테이로 전환해 임대주택으로 흡수할 수 있다”고 말했다.

 아울러 서울 강남에서도 뉴스테이 물량이 나올 수 있느냐는 질문에는 “강남이 워낙 비싸지만 신혼부부 등 청년층이 잘살 수 있도록 우선 행복주택을 먼저 시도해보고 여세를 몰아 뉴스테이도 할 수 있다”고 답했다.

 강 장관은 또 “뉴스테이는 서민 중산층의 근본적인 주거안정과 함께 가계부채 절감을 통한 경제 활성화에도 큰 도움이 되는 정책”이라며 “상반기 중 마련할 계획인 주거복지 청사진에 ‘2018년 이후 뉴스테이 중장기 공급계획을 반영할 예정”이라고 밝혔다.

 한편 국토부는 간담회에서 올해 뉴스테이 2만2,000가구의 입주자를 모집하고 부지확보는 6만1,000가구, 영업인가는 4만2,000가구를 달성하는 등 뉴스테이 보급을 차질 없이 추진할 계획이라고 밝혔다.

 유형별 부지 확보 계획을 보면 촉진지구에서는 2만4,000가구가 공급된다. 

 한국토지주택공사(LH) 공모를 통해서는 상반기 8,000가구, 하반기 4,000가구의 뉴스테이 부지 확보를 추진한다. 

 민간 제안으로는 1만5,000가구, 정비사업 연계형을 통해서는 1만가구 규모의 뉴스테이 부지를 확보할 계획이다. 

 뉴스테이 허브리츠에 대한 대국민공모를 10월까지 진행하고 기관투자가를 대상으로 한 2차 뉴스테이 허브리츠 채권도 발행한다. 

출처. 서울경제 17.1.18

작년 27만 건 달해 사상 최다…

가계대출 확대-전세금 최고점 영향

　지난해 전국 부동산 증여 건수가 역대 최고치를 나타냈다.

부동산 침체로 지난해 전체 부동산 거래 건수가 줄어든 것과는 대조적이다.

　17일 국토교통부에 따르면 2016년 전국 부동산 증여 건수는 모두 26만9472건으로 나타났다.

전년(25만1323건)보다 7.2% 증가했고, 정부가 부동산 실거래 조사를 시작한 2006년 이후 가장 많은 수치다.

부동산 증여는 2012년(19만8403건) 이후 4년 연속 증가세를 이어가고 있다.

특히 10년 전인 2006년(19만2361건)과 비교해서는 40% 이상 급증했다. 

반면 지난해 전체 부동산 거래 건수는 304만9503건으로 전년(314만513건)보다 2.9% 줄었다.

　이처럼 부동산 시장이 위축됐는데도 증여 건수가 늘어난 것은 증여를 통해 세금을 줄이려는 사람이 많아졌기 때문이라는 분석이 많다.

증여와 상속은 세율이 같지만 미리 증여를 해두면 증여 시점의 가격을 기준으로 세액이 매겨지기 때문에 해당 부동산 가격이 앞으로 오를 것이라고 가정했을 때 세금을 줄일 수 있다.

　또 가계 대출이 증가한 데다 전세 시장이 고점을 찍은 것도 원인으로 작용했다.

고준석 신한은행 PWM 프리빌리지 서울센터장은 “전세나 대출을 끼고 부동산을 샀을 경우, 이를 증여하면 부동산 가격에서 이를 제외한 가격에만 세금이 붙는다”라며 “전세금이 최고점에 이른 시점에 증여를 하면 그만큼 세금을 절약할 수 있다”라고 말했다.

　증여 부동산 중에는 상가와 업무용 건물을 비롯한 비(非)주거용 부동산이 가장 많이 늘었다.

지난해 전국 상가와 건물 등의 증여 건수는 1만5611건으로 2015년(1만3400건)과 비교했을 때 16.5% 늘었다. 주택은 8만957건으로 전년 대비 10.7% 늘었다.

순수 토지 증여는 17만2904건으로 전년(16만4774건)보다 4.9% 느는 데 그쳤다.

하지만 순수 토지는 전체 증여 건수 중 64.0%를 차지해 증여 비중이 컸다.

출처. 동아일보 17.1.18

대단지 경매아파트 투자하면 ‘다다익선’

회사원 김상래(44)씨는 최근 분주하다. 그동안 모아둔 종자돈으로 경매아파트를 매입하기 위해 동분서주하고 있어서다. 김씨가 경매아파트에 관심을 가지게 된 것은 아는 지인이 경매로 낡은 아파트를 낙찰 받았었는데 최근 재개발 붐이 불면서 시세가 ‘껑충’ 뛰었기 때문이다. 싸게 매입하고 아파트값도 뛰어 일거양득의 효과를 누리는 것을 목격한 그는 경매에 참여하기로 마음을 굳혔다.

대단지는 가격 오름 폭 커 경매시장에서 투자 1순위로 꼽혀
값싸게 낙찰 받으면 내 집 마련과 재산증식 기회로 삼을 만

김씨가 현재 찾고 있는 경매물건은 대단지 경매아파트다. 역세권 대단지 아파트는 시장의 가격을 선도한다는 판단에서다. 그만큼 낙찰가율과 경쟁률이 높긴 하지만 반대급부로 얻는 이익 역시 만만치 않을 것이라는 게 그의 생각이다.

그는 만일 입찰에 성공하면 내 집 마련 차원에서 이사를 할지, 아니면 임대를 놓아 수익을 챙길지까지 고민하고 있다. 그중에서도 약간의 대출을 받아 경매에 입찰하는 만큼 임대 쪽으로 마음이 기울고 있다. 실제 이런 아파트는 외곽지 교통 불편한 중소규모 단지보다 가격의 오름 폭이 큰 게 일반적이다. 때문에 대단지는 경매시장에서도 투자 1순위로 꼽히고 있다.

투자성· 환금성  ‘유리하다’

경쟁률과 낙찰가가 높은 게 통례지만 값싸게 낙찰 받으면 내 집 마련과 재산증식의 기회로 삼을 만하다. 대단지 아파트는 환경·교통·단지규모(세대수)·지역·면적 대에 따라 투자성에 차이가 있다. 또한 인기여부가 판가름 나는 경우가 많다. 대중교통 여건이 좋은 전철 역세권의 1000가구 이상 대단지 아파트는 가격상승의 부대효과가 높아 투자성과 환금성 면에서 유리 한 편이다.

주거환경도 뛰어나다는 것도 투자 장점으로 꼽을 수 있다. 중소규모 단지에 비해 생활편의 시설이 잘 갖춰져 있다. 주민센터와 우체국 등 공공시설도 단지 안에 있다. 게다가 유통시설도 근거리에 위치해 있다. 일반적으로 가구 수가 많으면 관리비가 저렴해 경제적이기까지 하다. 아파트 시세도 외곽지 중소규모에 비해 10~20% 정도 비싸게 매겨진다.

일례로 2009년 5월13일 중앙지법에서 입찰에 부쳐졌던 서울 서초구 서초동 아크로비스타 아파트 151㎡을 보면 그 인기를 실감할 수 있다. 당시 이 아파트는 감정가 22억4500만원에서 3회 유찰해 최저 매각가 11억4944만원으로 떨어졌다. 하지만 입찰 당일 무려 15명이 몰려 감정가의 58%인 13억2166만원에 낙찰됐다. 또 서울 강남구 일원동 우성아파트 83㎡의 경우 감정가 8억5000만원에서 2회 유찰된 후 최저 매각가 6억8000만원까지 떨어졌다가 이날 2명이 입찰경쟁을 벌여 감정가의 86%인 7억3730만원에 낙찰되기도 했다.

대한민국 부동산 “알고 투자하자!”

부동산 투자법에도 이제 많은 변화가 생겼다. 거액을 가져야만 투자할 수 있던 시대는 지났고 소액으로도 얼마든지 투자하고 수익을 챙길 수 있다. 그동안 여윳돈을 활용해 부동산 투자를 고려하는 중·장년층들은 고정관념에 젖어 투자 대상을 아파트나 땅으로 한정하는 경우가 많았다.

하지만 시대의 흐름에 맞춰 재테크의 첫걸음을 내디디려면 보다 수익성 높은 부동산 상품에 집중해야 한다. 3000만원으로도 투자가 가능한 리츠, 부동산펀드, 재개발 지분, 분양권 투자, 청약통장 활용까지 부동산 투자의 문은 얼마든지 열려있다.

부동산 투자는 주식과 달리 위험자산이 아니기 때문에 가격이 떨어져도 ‘깡통’을 찰 확률은 없다. 부동산 값이 큰 폭으로 떨어져도 토지와 건물은 남아 있는 실물자산이기 때문이다. 부동산 투자의 지혜를 쌓는 방법을 공개한다.

부동산은 실물자산 ‘가격 떨어져도 깡통 찰 염려는 없다’
아는 만큼, 알아야만, 돈 벌 수 있다…투자 지혜 쌓아야 

내 몸에 맞고 자신의 자금 사정에 맞게 투자하려면 일단 미리미리 준비해야 한다. 소액 재테크일수록 다른 사람보다 부지런히 움직여야 ‘진흙 속의 진주’를 찾아낼 확률이 크다. 부동산 투자는 충분한 시간적 여유를 갖고 투자해야 후회 없는 투자가 된다. 단기간에 고수익만 좇다 보면 원금도 제대로 못 건질 수 있다.

우리 인간은 부동산이라는 땅위에서 태어나, 땅위에 집을 짓고 부동산이라는 건물 속에서 일평생을 생활하다가 결국은 땅이라는 부동산 속으로 들어가는 것을 볼 때, 인간과 부동산과의 관계는 불가분의 관계를 가지고 있다.

또한 부동산은 유구한 역사를 이어오는 동안 온 국민이 지키고 가꾸어 온 삶의 터전이요, 앞으로도 자손만대에 쾌적한 자연환경을 보존한 채로 영원토록 물려줄 가장 중요한 유산이다.

대한민국 국민이 가지고 있는 자산을 보면 대부분 60% 이상이 부동산에 투자되어 있다. 그만큼 부동산은 우리 국민 모두의 관심 대상이며, 또한 부동산 가격상승으로 인한 투기가 성행되어 부동산 문제가 심각하게 대두되어 사회적 이슈가 됐다. 그러나 부동산은 나름대로의 특수성(부동성, 부증성, 영속성, 희소성 등) 때문에 공급의 비탄력성으로 가격이 상승하는 경향이 있다.

특히 도심지의 과밀 현상, 택지의 공급부족, 공공시설의 부족 등으로 경제학의 기본 논리인 수요와 공급의 법칙에 의해 수요는 많은데 공급이 부족하여 부동산 가격은 오르고 있는 것이다. 부동산이 우리에게 가져다주는 재테크의 풍요로움을 생각해보면서 부동산의 원리와 흐름을 이해한다면 부동산 투자는 누가 뭐래도 가치가 있는 것이다.

그러면 부동산에 투자해야만 하는 이유는 무엇일까. 첫째, 대한민국 국민은 부동산에 대한 소유욕이 너무 강하기 때문이다. 농경사회에 있어서 농민들의 토지 소유욕은 두말할 필요도 없이 강했으며, 우리나라의 역사를 돌이켜 보더라도 새로운 왕조의 탄생 후 가장 먼저 착수한 것이 전제개혁이었다.

부동산에 투자해야 할10가지 당연한 이유

1948년 대한민국 정부 수립 후에도 우리 정부가 가장 먼저 착수한 것도 토지개혁이었다. 그만큼 국민이나 정부 모두 부동산에 대한 소유욕이 너무 강하다는 것이 우리가 부동산에 투자해야만 하는 첫 번째 이유이다. 둘째, 대한민국 부동산 가격은 반드시 오르기 때문이다. 수요는 많은데 공급부족으로 부동산 가격은 역대 정부 이래 떨어져 본 일이 없고(김영삼의 문민정부 IMF 시 딱 한 번 곤두박질친 사례는 있다), 우리 국민은 한번 산 부동산을 부도나 파산 등 특별한 경우를 제외하고는 자기가 산 가격 이하로는 절대 손해 보고 팔지 않는다는 것이다.

자기가 산 부동산보다 가격이 낮아지면 부동산 가격은 반드시 오른다는 신념이 있기 때문에 부동산이 회복될 때까지 버틴다는 것이다. 특히 좋은 부동산일수록 오를 때 더 오르는 특징을 가지고 있어 외국계 투자자들은 알짜 부동산 즉 수익성 부동산을 더 선호하는 경향을 나타내고 있다. 셋째, 부동산은 누가 뭐래도 대한민국에서만큼은 부의 원천이 되고 있다. 그래서 부자들은 땅을 좋아하게 되고, 부자치고 부동산이 없는 사람은 아무도 없다. 유유상종(類類相從)이라는 말이 있다. 부자이기 이전에 부자들과 함께 지내면 배우는 게 많다. 특히 부동산 부자 주변에는 부동산 관련 전문가가 항상 함께하고 있다.

부동산은 부(富)의 원천

따라서 부동산 부자들과 함께 시간을 보내다 보면 부자 자신들은 물론이거니와 주변의 전문가도 자연스럽게 접하게 되어 많은 정보를 얻을 수 있다. 부동산 개발 정보 그 밖의 재테크 이야기가 많기 때문에 당연히 정보와 판단이 정확해지고 경제흐름이나 부동산 주변상황 분위기를 읽을 수 있어 상당한 도움을 받을 수 있을 것이다.

넷째, 부동산 투자는 부동산 시장 정보를 본인이 노력하면 얼마든지 파악할 수 있기 때문이다. 부동산 시장은 국지적인 개발 호재로 인해 오르는 경우가 많다. 게다가 언론을 통해 도시기본계획, 개발계획 등 지역정보를 파악하기가 비교적 쉽기 때문이다. 다섯째, 동일한 부동산은 없기 때문이다. 부동산의 특성 중에는 부증성이 있어 그 어느 누구도 동일한 부동산을 만들어내지 못한다. 그렇기 때문에 부동산 각자 각자가 독특한 상품이라는 것이다.
 부동산에는 쓸모없는 것이 하나도 없다. 지금은 전 국토가 신도시개발, 기업도시, 혁신도시, 행정복합도시, 신도로 개발, 재개발, 뉴타운 등의 부동산 개발로 인해 몸살을 앓고 있다. 과거 20~30년 전에 분당과 광주, 용인과 화성 동탄, 파주, 김포, 천안, 아산 등의 부동산이 이처럼 각광을 받을 수 있었다고 누가 예견할 수가 있었단 말인가.

여섯째, 부동산 투자는 만에 하나 실패하더라도 실체는 남기 때문이다. 필자의 고향친구는 40대에 벤처기업을 운영하면서 많은 돈을 벌었지만 코스닥에 상장된 모회사에 올인했다가 그동안 힘들게 벌어놓은 수십억을 한순간에 날려버려 휴지조각만 손에 쥐고 긴 한숨만 쉬고 있다. 그러나 부동산은 사기를 당하지 않는 한 움직이지 않는 부동산이므로 그 실체는 그대로 남아 있다. 집이라도 남아 있으면 내가 그곳에 들어가 살면 되는 것이고, 땅이라고 한다면 무, 배추, 상추, 고추 심고 전원생활을 즐기면 되지 않겠는가.

다른 사람보다 부지런히 움직여야 ‘진흙 속의 진주’ 찾아
단기간에 고수익만 좇다보면 원금도 제대로 못 건질 수도

일곱째, 대한민국 부동산은 폭락하지 않기 때문에 부동산에 투자해야 한다는 것이다. WTO체제 하에서 투자 자본이 개방되자 외국계 투자자들이 대한민국 부동산 투자에 적극적인 모습을 보였다. 외국인 부동산 투자가들에게 한국의 부동산에 투자하는 이유가 무엇이냐고 물어보면 한결같은 공통점이 있다. 바로 대한민국 부동산 가격은 절대 폭락하지 않으며 안전하고, 수익성이 뛰어나기 때문이라고 한다. 부동산은 한번 오르면 절대 떨어지지 않으며, 상대적으로 빠른 가치상승 속성이 있기 때문에 부동산에 투자를 해야 한다는 것이다.

가격이 오르는 곳도 서울 강남, 서초 등 로얄지역에서 오르기 시작해 서서히 비로얄 지역으로 물의 흐름과 같이 흘러내린다. 이때 비로얄 지역까지 부동산 가격이 오르게 되면 정부는 각종 부동산 규제책을 통하여 가격을 억제한다. 깊이 생각해야 할 점은 부동산은 오를 때는 저지선이 없으나 내릴 때는 쉽게 하락하지 않는다는 것이다.

여덟째, 부동산은 현재가치를 사는 게 아니라 미래가치를 보고 투자하기 때문이다. 최근의 강북 재개발과 과거 2년간 강남의 재건축바람과 더불어 어떤 아파트는 3배 이상 급등했다. 즉 미래의 부동산 가치에 대해 좀 더 호의적인 평가를 가지고 부동산에 투자하면 그만큼 실속 있고 부자되는 길은 가까워지기 때문이다. 아홉째, 부동산 투자는 안정적 기반을 형성해 주기 때문이다. 부동산 부자들의 투자 특성 중의 하나가 자기 관리능력 범위 내에 투자한다는 것이다.

부동산에는 정해진 가격은 없다. 어떤 부동산을 누가 어떤 시기에 잘 맞추어 잘 팔고 사느냐에 달려 있다. 설령 잘못 투자된 부동산이라 하더라도 적절한 타이밍 운영을 통해 잘못 매입한 부동산을 처분하기도 한다. 또한 우리가 부동산 투자에 있어서 명심해야 할 것이 있다. 본인의 투자지역과와 거주지역을 구분해 투자해야 한다는 것이다. 투자지역의 장점과 단점을 파악하고 분석하는 능력을 길러야 한다. 거주지역은 자기의 상황과 여건에 맞게 살 수 있지만 투자지역은 철저한 투자 수익률을 계산해 투자해야 할 것이다.

안정성 ‘월등’  수익성 ‘탁월’

열 번째, 부동산 투자는 리스크가 적기 때문이다. 부동산 투자와 주식투자를 비교 분석해보면 일단은 부동산 투자가 리스크가 적다는 것이다. 최근 언론 보도에 의하면 코스피 지수가 2000포인트를 오르내리며 널을 뛰는 것마냥 대폭락을 거듭하고 있는 것은 외국인 투자자들이 위험성이 높다고 판단되는 시장부터 돈을 빼기 때문이다.
아직도 우리나라 주식시장의 위험성이 높은 것은 주지의 사실이지만 이에 비해 부동산은 안정성이 있기 때문에 많은 부자들이 부동산에 투자를 하고 있다.

땅 투자 어떻게 시작해야 하나?

우리는 자본주의를 살아가며 경제활동을 하기 때문에,

잘살고 싶은 욕망, 잘 먹고 잘 입고 좋은 집에 살고 싶은 그런 마음은 누구나 갖고 있다. 그리고 이런 마음이 있기 때문에 소득의 한계를 뛰어 넘는 재테크의 필요성을 느끼고 주식이나 부동산 등에 투자를 하게 된다.

재테크란 좀 더 경제적으로 여유를 갖고 삶의 질을 향상시키기 위해 절대적으로 필요한 것이다. 하지만 재테크의 필요성을 안다고 해서 다 해결되는 것은 아니다.

가장 중요한 것은 그것을 어떻게 잘 실행을 하느냐이다.

아무리 좋은 기회가 있다고 해도 행동으로 옮기지 않으면 생각만으로 끝이 난다.

요즘 들어 부쩍 토지투자 문의가 많이 늘어나고 있다.

아파트시장과 주식시장의 분위기 악화로 갈 길을 찾지 못한 투자자금들이

토지시장으로 집중되는 것이다.

한 번의 투자실수는 상황에 따라 회복할 수 없을 만큼의 큰 타격을 주기 때문에 이럴 때일수록 투자자들은 정확한 분석과 판단으로 투자의 실수를 줄이는데 더욱 만전을 기해야 한다. 이제 필자와 함께 부동산투자 중에서도 토지투자에 대한 기본적인 시장분석과 투자실무에 대해 알아보도록 하자.

1. 땅 투자에서 성공이란 무엇인가  

일반적으로 토지투자를 잘하면 돈을 많이 번다는 것은 누구나 알고 있는 이야기다.

그렇기 때문에 실로 토지투자를 계획하고 실행에 옮기는 사람들도 상당수이다.

하지만 토지투자에 성공하는 사람들은 아주 소수에 불과하다.

그러면 여기서 짚어볼 것은 과연 ‘토지투자 성공’이 무엇을 의미하느냐이다.

'땅 팔아서 돈이 많이 남았다.', '수익률이 몇 %다.'

 이런 것도 단기적인 성공으로 볼 수 있겠지만, 필자가 생각하기로는 토지투자의 진짜 성공은 투자의 실무와 투자방법의 원칙을 알고 투자의 뼈대를 확실히 세워놓은 사람이 토지투자의 절대적인 성공을 일궜다고 본다. 그 이유는 토지투자의 성공 비법을 한 번 깨우친 사람은 언제라도 얼마든지 돈을 벌 수 있기 때문이다.

이런 방법이 천기누설, 혹은 특수층만 아는 비밀, 특별한 지식이나 노하우냐고 묻는다면 절대 아니라 답할 수 있다. 실무를 알고 토지투자의 기본원칙, 즉 뼈대를 세워놓고 응용기법 정도만 알면 누구나 할 수 있는 것이 토지투자이고,

성공할 수 있는 것이 토지투자인 것이다.

주식투자와 부동산투자 중 무엇이 정답인가?

정답은 없다.

잘해서 대박내면 그것이 정답인 것이다.

반대로 못해서 쪽박나면 그건 오답이라 할 수 있다.

필자는 주식이나 부동산에 대해 무엇이 옳고 그르다고 말하기 이전에 안전한 것이 무엇이냐를 먼저 따져봐야 한다고 생각한다.

투자에서는 원금의 보장이 되는 안전성이 우선이고 그다음이 수익성이다.

피땀 흘려 모은 종자돈을 날려버리는 것만큼 가슴쓰리고 아픈 것이 또 있겠는가?

안전한 것은 당연 주식보다 부동산이다.

예전에는 은행이 제일 안전하다고 생각했지만 IMF이후 은행이 망하는 것을 본 우리들은 은행도 더 이상 안전하다고 볼 수 없게 되었다.

이젠 은행보다 안전한 것이 부동산이라고 인식을 하는 사람들도 상당히 많아졌다.

부동산이 안전성과 수익성이 으뜸이며,

환금성부분에서의 단점은 얼마든지 보완할 수가 있으니 부동산만한 투자처가 없다.

일반인들의 재테크 수순을 관찰해보면,

일반적으로 주식을 가장 먼저 시작한다.

이유인 즉 적은 돈으로도 할 수 있고 잘만 하면 몇 배의 수익을 낼 수 있다고 쉽게 생각하는 것이다. 이와는 반대로 부동산도 수익률은 크다고 생각하지만 투자자금이 많아야지 할 수 있는 것이라는 편견을 갖는다.

당연 주식으로 성공하시는 사람들도 있지만 소액투자자들을 보면 대부분 실패를 맛본다. 손실을 보고 경제적 타격을 입고 난 후에야 결혼을 하고 집을 사고 그런 다음에서야 땅을 사는 것이다. 온갖 고생을 거쳐서 사람들은 결국 땅을 찾아 나선다.

필자는 이런 순서는 틀렸다고 생각한다.

우선 안전한 재테크 수단인 부동산 투자로 자산투자를 먼저 실행한 후에 충분한 수익을 내놓고 여유자금으로 하는 것이 주식투자라고 생각한다. 

하이리스크 하이리턴이라고들 하지만 최대한 리스크를 줄이고 가야한다.

더구나 사회 초년생이라면 더욱 그렇다.

불확실한 미래를 두려워해서는 안 되지만

최대한 피 같은 내 돈은 지켜야 하는 것이 맞다.

필자를 예로 들자면 20대에 사놓은 군산의 땅들은 7배의 수익을 냈다.

또한 현재 사놓은 여수 땅은 광주 모텔업자들이 땅을 제발 팔라고 아우성이다.

누군가 말했다 돈이 스스로 일하게 만들라고. 돈이 일한다는 것은 내가 투자한 자금보다 가격이 올라 수익을 내는 것을 말한다.

이처럼 돈이 일한다는 것은 주식투자로 주가가 상승하여 수익을 내는 것과 부동산투자로 땅값이나 아파트값이 상승 또는 부동산임대를 통해 수익이 창출되는 것을 말한다.

물론 재테크에 정답은 없다.

주식이나 부동산이나 어떻게 접근하느냐에 따라 둘 다 좋은 투자처가 될 수 있다.

그러나 필자는 전문 분야가 부동산이며, 특히 토지 투자로 재테크의 성공을 거둔 경험으로, 그 안정성을 높이 평가하는 것뿐이다.

이 책을 통해서는 그런 이유로 부동산에 대해서만,

그것도 토지에 한정해서 재테크에 성공하는 나름의 노하우를 전달하고자 한다.

아파트 매매, 60대 이상이 큰손

60세 이상 고령층이 아파트 매매시장에 강자로 떠오르고 있다. 최근 이들이 아파트 매입 비중을 빠르게 늘리고 있는 것으로 나타났다. 60대 이상 고령층은 특히 투자수익률에 민감하게 반응하는 것으로 분석됐다. 최근 수년 간 부동산시장이 호황기를 맞으면서 이들의 매입도 증가한 것으로 풀이된다.

한국감정원 부동산연구원이 지난 12일 발표한 ‘2016년 부동산시장 동향 및 2017년 주택시장 전망’에 따르면, 2015년 60세 이상 노인층의 아파트 매매량은 11만2000가구로 집계됐다. 이는 전체 거래량(79만2800건)의 14.1%에 해당한다. 2010년엔 5만4900가구로 전체 거래량(54만3800가구)의 10.1%를 차지했다. 5년새 비중이 4.0%포인트 늘었다.

반면 같은 기간 아파트 매매가 가장 활발한 연령층(35~44세)의 거래 비중은 감소했다. 2010년 37.0%(20만1100가구)에서 2015년엔 34.3%(27만2100가구)로 2.7%포인트 하락했다.

특히 60~64세는 매매거래량 증가 속도도 가장 빠르다. 2010년 2만3600가구에서 2015년엔 4만9900가구로 증가했다. 5년간 연평균 22.3% 늘었다. 65세 이상도 3만1300가구에서 6만2100가구로 늘어 연평균 19.7% 증가했다. 반면, 가장 거래가 많은 연령층인 35~39세는 같은 기간 3만4900가구 증가에 그쳐 연평균 증가율은 6.7%에 그쳤다.

특히 다른 연령층에 비해 60세 이상 노령층은 실질 투자수익률에 강한 반응을 보이는 것으로 분석됐다.

실질 투자수익률이 아파트 매매거래에 미치는 영향을 연령별로 분석한 결과, 실질 투자수익률이 1%포인트 상승시 아파트 매매가 60~64세에서는 3.4%, 65세 이상 연령에서는 4.5% 각각 증가했다. 전연령층 평균(3.3%), 35~39세(2.9%)보다 높은 수치다.

한국감정원은 “부동산 시장이 상대적으로 높은 실질 투자수익률이 형성될 경우 주요 거래 대상으로 생각하지 않았던 고령층의 매수 성향은 더 커질 것”이라고 내다봤다.

출처. 헤럴드경제 17.1.14