토지시장 호황, 공급과잉 주택시장 현상유지
2017년 삼성전자가 정식 가동을 시작한다. 삼성전자에 근접한 고덕신도시에서 분양을 시작하는 등 대형 사업이 이제 막 첫 발을 떼고 있으며 서해안복선전철 안중역이 2021년 개통을 목표로 사업이 진행 중이다. 이외에도 현덕 차이나캐슬, 브레인시티, LG전자 진위2산업단지 입점, 해군기지 이전 등의 사업이 계획되어있어 평택시민 뿐 아니라 전국민의 관심이 쏠려 있다.
부동산시장 전국적으로 하향세, 개발호재 많은 평택 부동산 전망은?
지난해 12월 9일 박근혜 대통령 탄핵안이 가결된 이후 소비심리는 금융위기 이후 최악으로 치닫고 있다. 박근혜 정부의 경제정책이 대실패로 평가되는 가운데 경제성장률을 비롯한 각종 경제지표들은 역대 최악 수준에 머물러 있다. 이와 함께 정부의 11.3 부동산대책과 가계부채 관련 대출규제, 미국발 금리인상 우려 등의 이유로 전문가들은 부동산시장이 하향세를 탈 것이라고 전망하면서 2016년은 매수자와 매도자 모두에게 관망심리가 짙어졌다. 한국은행을 비롯한 대부분의 민간경제연구원들은 2017년 경제성장률 전망치를 2016년보다 낮은 2.2~2.8%로 예상하며 부동산 시장은 내수경제 침체로 2016년보다 어려울 것으로 예측했다. 매해 부동산 시장 전망은 사람들의 이목을 끌지만 특히 평택시 부동산은 삼성전자 고덕산업단지, SRT 평택지제역 개통, 진위 LG산업단지, 황해경제자유구역 현덕지구 등 개발 호재가 잇따르고 있어 투자자 및 수요자들의 관심이 쏠리고 있다. 평택지역의 부동산 전문가들을 만나 평택시 인구 유입과 그에 따른 주택 수급, 개발 이슈, 지역 주변 부동산 상황, 고덕신도시와 북부지역, 안중역과 서부지역과 관련해 2017년 평택시 부동산 전망에 대해 들어보았다.
구시가지 아파트 하락세 회복하고, 신시가지 약상승세 전환될 것
인구유입 3만 명 기대
(주)중앙ENC 대표는 지금까지의 데이터를 기준으로 2017년 부동산을 전망하겠지만 이것은 어디까지나 예측일 뿐이라며 운을 뗐다.“2017년도 아파트시세는 수급적인 요인에서 구시가지의 아파트 시세는 2016년도의 하락세를 회복하고 강보합세로, 신시가지 분양아파트 역시 보합에서 강보합 내지는 약상승세로 전환될 것으로 예측한다.” 그는 주택 가격을 예측하고 판단하는데 가장 중요한 요인은 무엇보다도 수요와 공급의 관계이며 기타 경제 상황, 부동산경기, 정부의 주택정책, 도시 인프라 등을 함께 고려해야 한다고 말했다.현재 평택은 삼성 입지, 미군기지 이전 등으로 인해 주택수요가 많을 것으로 예상하며 다량의 주택 공급이 이뤄지고 있으며 2015년도 신도시의 아파트 매매가는 3~5000만 원이 상승했고 구시가지의 아파트 역시 신도시 아파트와의 가격격차를 좁히기 위해 2~3000만 원 정도가 올랐다. 2015년도 인구가 1만 977명, 세대수로는 7321세대가 증가한 것에 비해 입주아파트의 공급은 약 3000세대로 원룸 등 다른 형태의 주택공급을 감안하더라도 아파트 공급이 부족했다.
이에 비해 2016년도는 1만 300명, 세대수로 6848세대가 유입되었으나 실입주아파트 물량은 6986세대로 주택공급이 수요보다 많아 구도시의 아파트가격은 1~2000만 원 하락했으며 신도시의 아파트 역시 약보합세를 면치 못했다. 그는 2017년이 경제 환경, 부동산경기, 정부의 11.3 주택대책 등 여러 고려요인이 부정적임에도 불구하고 평택의 아파트시세를 강보합 내지 약 상승으로 예측했으며 이에 대한 근거는 아파트의 수급적 측면에서라고 말했다. 2017년도 아파트의 실입주 물량이 약 4500세대인데 비해 금년 유발가능인구는 삼성 공장 가동과 미군 이주로 각각 1만 명, 2만 명을 합한 3만 명 정도이다.
이중 50%인 1만 5000명, 즉 약 6000세대가 실유입 된다고 예측해 볼 때 약 1500세대가 부족한 실정이라며 수급의 일시적 불균형이 주택시세의 변화를 유발할 것이라고 전했다. 그는 “우리나라 주택 가격은 시장의 원리뿐만 아니라 분양가와 주택정책, 분양가 상승의 메커니즘과 통화증대에 따른 화폐 가치의 지속적 하락도 염두에 두어야한다”며 “이제 주택시세는 주택 가격 하락이 아닌 구입자금이 묶인다는 관점으로 이해하는 것이 맞다”고 설명했다. 또한, 단기적으로는 주택의 수급요인에 따라 시세변동이 클 것이나, 장기적으로는 도시의 규모가 커지고 도시 인프라가 확충되는 등 구입 가치는 유지되는 지역이라고 예견하며 다만 기존 아파트를 어쩔 수 없이 매각해야 한다면 금년 중반기 이후, 구입을 원한다면 내년 하반기 이후가 좋을 것이라고 예측했다.
매도자 우위 토지시장은 올해 활황전망아파트시장은 삼성전자 입주 인원 ‘변수’
삼성전자 채용에 따른 인구 수 증가가 관건
“평택은 분위기가 좋은 것 같아요”라는 말로 첫마디를 뗀 김진철공인중개사사무소의 김00 대표는 평택의 2017년 토지시장이 활발할 것이라고 예측했다.김 대표는 현재 아파트 시장은 공급 과잉 문제에 직면해 있으나 토지시장은 토지의 희소성이나 개발, 도시 팽창 문제로 오히려 매물이 없어 공급이 부족하다고 전했다. 수요가 많은 토지시장은 매도자 우위시장이 형성되어 있는 반면, 아파트는 미분양 관리지역으로 지정되어 매수자 우위시장이 형성되어 있다.평택시는 2.7%인구 성장률을 기대하며 기본 공급의 틀을 2.7%인구 성장률에 맞췄으나 현재 1.2% 인구성장률에 그치고 있어 공급 과잉의 상황이다. 김 대표는 특히 지금이 평택의 아파트 시장이 가장 활발해야 하는 시기인데 그렇지 않다고 지적했다.김 대표는 자기 주거공간을 떠나는 것을 두려워하지 않는 젊은 층에 비해 노년층은 쉽게 이주하지 않기 때문에 삼성전자가 채용하는 만 명 중 젊은 연령대의 근로자가 어느 정도를 차지하는지가 중요하다고 설명했다. 식구가 한 명만 더 들어와도 2만 명, 아이 하나가 있으면 3만 명이기 때문에 폭발적으로 인구가 늘어날 수 있다는 것이다.토지시장에 대해서는 전국적으로 부동산시장이 침체기지만 평택은 연속적인 개발 호재가 있어 토지 가격이 계속 상승할 것이라고 예측했다. 특히 경제자유구역, 현덕지구, 진위3산업단지, 브레인시티 등의 사업에서 약 5000억~7000억 원에 가까운 현금 자산이 토지보상으로 풀리기 때문에 부동산 시장에 자금 유동화가 빠르게 이어질 것으로 본다며 이로 인해 토지시장이 활성화 될 것으로 기대한다고 전했다.2015년 평택시 전체 33만 7000필지 가운데 14%인 4만 6000여 필지가 거래되었고 2016년에는 10%인 3만 3000여 필지가 거래되었는데 2015년보다 2016년의 거래량이 적은 이유는 2017년 1월 1일 이후에 양도한 비사무용 토지, 부재지주 토지 등에 대해서는 최고 30%까지 감면해주도록 조세법이 개정되었기 때문이라고 한다. 2016년도 집계 상의 토지 거래량은 적지만 2017년에는 적어도 14% 이상의 물건이 거래될 것이라며 올해도 토지시장은 매도자 우위시장으로 값이 상승할 것이라고 예측했다. 다만 평택이 규모가 크고 도농복합도시의 형태를 가지고 있어서 가격 상승은 국지적으로 이루어질 것이라고 덧붙였다. LG전자가 들어서는 진위2산업단지 주변인 진위면 청호리, 갈곶리는 가격이 수 배로 뛰었지만 서탄면의 농경지는 오히려 2008년 호황기보다도 떨어지는 상황이라며 평택 시민 중 토지를 가지고 있는 자산가라면 절대농지에 대한 대비를 해두어야 손해를 보지 않을 것이라고 했다.경부고속도로로 진입하는 안성IC와 인접해있는 남부가 이미 도시 형성이 되어있고 고덕신도시가 있는 북부지역이 향후 5년 간 평택으로 인구를 끌어들이는 역할을 할 것이라며 김 대표는 아파트 시장은 고덕신도시를 중심으로 급격한 쏠림현상이 이루어질 것으로 예상했다.
송담지구 원룸 호황기 향후 몇 년간 지속될 것
현덕면 황산리 조성 예정인 ‘안중역’ 주변 역세권 강세 ‘전망’
‘송담일등공인중개사사무소’ 서00 소장은 현재 서부지역의 가장 큰 개발 이슈는 서해안복선전철 ‘안중역’이라고 했다. 현덕면 황산리에 들어설 예정인 안중역은 안중공용버스터미널과는 직선거리 1.4km거리, 송담힐스테이트와는 직선거리 1km거리에 있다.서 소장은 현재 안중역 주변에 형성된 도시가 없기 때문에 가장 가까운 송담지구를 역세권이라고 할 수 있다는 설명과 함께 개발 예정에 있는 화양지구가 준공이 된다면 화양지구까지는 안중역의 영향으로 신도시로 발전할 가능성이 있다고 덧붙였다. 안중읍 현화리, 현덕면 운정리·화양리·도대리 일원에서 추진되는 화양지구는 84만여 평의 규모로 기존의 현화택지지구 28만 평의 3배이다. 서 소장은 안중은 안중 구도심, 안중역, 화양지구, 현덕지구 등의 개발 이슈가 있으나 분양 예정인 신규 아파트가 송담 지구 외에는 없어 아파트보다는 토지 시장이 활성화 될 전망이라고 전했다.아파트는 크게 공급도 없지만 눈에 띄게 수요가 많지도 않다. 현화지구 대부분의 아파트가 10년 이상 되었기 때문에 새 아파트에 살고 싶은 사람들이 주로 송담지구 힐스테이트에 입주한다고 한다. 2016년 10월 힐스테이트 952세대가 입주했고 2018년 5월 지엔하임 1차 707세대와 지엔하임 2차 366세대가 입주할 예정이다. 안중역은 2019년에서 2021년으로 개통이 미뤄졌으며 현재는 부지 매입이 끝난 상태이다. 철도를 놓는 사업을 앞두고 있어 다수의 근로자들이 원룸을 원하기 때문에 송담지구의 원룸은 공급이 부족한 상태라고 한다. 현재 송담지구 원룸은 평균 보증금 300~500만 원, 월세 40만 원 대이며 동삭동 서재지구와 비슷한 가격대로 형성되어있고 현화리 구시가지에 있는 기존 원룸은 보증금 200만원, 월세 30만 원대이다. 서 소장은 2016년도 아파트값은 2~3000만 원 정도 하락해서 분양가 그대로 거래되었고 2017년도 당분간은 현 상태를 유지할 것으로 보았다. 안중읍은 잡혀있는 개발 계획들이 있지만 본격적으로 실행에 들어간 것이 없어서 아직은 잠잠한 편이라고 덧붙였다. 현덕지구에 들어설 예정인 71만 평 규모의 ‘차이나캐슬’은 도시가 형성되기까지 5년에서 7년의 시간이 걸릴 것으로 보며 그 때까지는 안중 구시가지가 호황일 것으로 예상했다. 특히 원룸이 많은 송담지구는 공사 근로자들의 주거지가 필요하기 때문에 안중역, 차이나캐슬, 화양지구가 자리를 잡기까지 수요가 많을 것이라고 전했다.“개발 계획이 잡힐 때 마다 주변 땅 값이 많이 오른다.” 서 소장은 안중역 주변의 땅값이 가장 많이 올랐다고 했다. 기존 평당 50만 원에서 현재는 250~300만 원에 거래되고 있다고 한다. 대부분 논지라 20~30만원 대였던 신영리와 장수리 인근도 차이나캐슬이 들어서기로 한 이후 지금은 60~100만 원에 거래되고 있다.
고덕신도시 청약 경쟁률 과열 예상
삼성전자 본격 가동 되면 소사벌 미분양 아파트도 해소 될 것
서정동 제일부동산 설00 대표는 현재 북부지역 아파트는 수요에 비해서 공급이 적다고 설명했다. 남부 쪽은 신규 아파트가 많다보니 수요보다 공급이 많아 미분양이 많은 반면 북부는 2015년도 10월 제일 풍경채 3차 분양을 마지막으로 신규 아파트가 없었기 때문에 기존의 아파트 값이 올랐다고 전했다. 삼성전자와 근접한 위치적 특성도 아파트값 상승 이유 중 하나라고 한다.2017년 1차로 3000여 세대를 분양할 예정인 고덕 신도시는 평택 주민에게 30% 우선 분양, 서울 및 수도권 주민에게 20%, 나머지 50%는 전국민 대상으로 청약시장을 열기 때문에 설 대표는 고덕 신도시의 청약 경쟁률이 100:1 이상으로 과열될 것으로 예상했다. 평택 외 지역에서 고덕신도시 분양을 기다리는 사람들도 적지 않기 때문에 처음에는 미분양 없이 잘 팔리겠지만 평택 소사벌 지역을 포함해 주변의 천안, 용인, 동탄 등의 지역에서도 아파트 공급이 많아 어느 시점에서는 상승세가 꺾일 가능성도 있음을 우려했다.“전문가들이 부동산 시장이 안 좋을 거라고 예상하고 저도 그렇게 생각하긴 하지만 국지적으로 평택 시장은 보합세나 완만한 상승세를 탈 것으로 봅니다.”설 대표는 삼성전자라고 하는 큰 이슈와 더불어 미군기지 이전 등 여러 가지 인구 유입 요인이 있기 때문에 부동산 불황기를 피해갈 것이라고 예상했다. 소사벌 공급 과잉에 대해서는 고덕 신도시의 청약 경쟁률이 100:1에서 많게는 1000:1까지도 본다며, 고덕 신도시 분양에서 밀려난 분양 희망자들이 소사벌 쪽으로 눈을 돌려 미분양이 해소되지 않을까 기대한다고 말했다.설 대표는 현재는 공사를 위해 원룸에 월세 형태로 자리를 잡고 사는 사람들이 많은 상황이므로 인구 유입이 많지 않아 보이지만 삼성 정직원들과 협력업체 직원들이 내려와서 거주를 할 때는 인구 유입이 많을 거라며 2~3년 후에는 본격적으로 평택시 인구가 증가할 것이라고 예측했다. 가구 수를 100으로 봤을 때 현재 가구 수 대비 공급량은 105~110으로 가구 수에 비해 주택 공급이 많다. 평택은 잇따른 개발호재로 2015년부터 밀어내기 분양을 해왔고 그 결과 4000여 세대가 미분양으로 남아있다. 설 대표는 현재는 일시적으로 과잉 공급 상태이지만 삼성전자가 어느 정도 가동이 되고 고덕 신도시가 활성화 되면 미분양 물량들이 해소될 것이라고 기대했다.
출처. 평택시민신문
