땅 투자 어떻게 시작해야 하나?

우리는 자본주의를 살아가며 경제활동을 하기 때문에,

잘살고 싶은 욕망, 잘 먹고 잘 입고 좋은 집에 살고 싶은 그런 마음은 누구나 갖고 있다. 그리고 이런 마음이 있기 때문에 소득의 한계를 뛰어 넘는 재테크의 필요성을 느끼고 주식이나 부동산 등에 투자를 하게 된다.

재테크란 좀 더 경제적으로 여유를 갖고 삶의 질을 향상시키기 위해 절대적으로 필요한 것이다. 하지만 재테크의 필요성을 안다고 해서 다 해결되는 것은 아니다.

가장 중요한 것은 그것을 어떻게 잘 실행을 하느냐이다.

아무리 좋은 기회가 있다고 해도 행동으로 옮기지 않으면 생각만으로 끝이 난다.

요즘 들어 부쩍 토지투자 문의가 많이 늘어나고 있다.

아파트시장과 주식시장의 분위기 악화로 갈 길을 찾지 못한 투자자금들이

토지시장으로 집중되는 것이다.

한 번의 투자실수는 상황에 따라 회복할 수 없을 만큼의 큰 타격을 주기 때문에 이럴 때일수록 투자자들은 정확한 분석과 판단으로 투자의 실수를 줄이는데 더욱 만전을 기해야 한다. 이제 필자와 함께 부동산투자 중에서도 토지투자에 대한 기본적인 시장분석과 투자실무에 대해 알아보도록 하자.

1. 땅 투자에서 성공이란 무엇인가  

일반적으로 토지투자를 잘하면 돈을 많이 번다는 것은 누구나 알고 있는 이야기다.

그렇기 때문에 실로 토지투자를 계획하고 실행에 옮기는 사람들도 상당수이다.

하지만 토지투자에 성공하는 사람들은 아주 소수에 불과하다.

그러면 여기서 짚어볼 것은 과연 ‘토지투자 성공’이 무엇을 의미하느냐이다.

'땅 팔아서 돈이 많이 남았다.', '수익률이 몇 %다.'

 이런 것도 단기적인 성공으로 볼 수 있겠지만, 필자가 생각하기로는 토지투자의 진짜 성공은 투자의 실무와 투자방법의 원칙을 알고 투자의 뼈대를 확실히 세워놓은 사람이 토지투자의 절대적인 성공을 일궜다고 본다. 그 이유는 토지투자의 성공 비법을 한 번 깨우친 사람은 언제라도 얼마든지 돈을 벌 수 있기 때문이다.

이런 방법이 천기누설, 혹은 특수층만 아는 비밀, 특별한 지식이나 노하우냐고 묻는다면 절대 아니라 답할 수 있다. 실무를 알고 토지투자의 기본원칙, 즉 뼈대를 세워놓고 응용기법 정도만 알면 누구나 할 수 있는 것이 토지투자이고,

성공할 수 있는 것이 토지투자인 것이다.

주식투자와 부동산투자 중 무엇이 정답인가?

정답은 없다.

잘해서 대박내면 그것이 정답인 것이다.

반대로 못해서 쪽박나면 그건 오답이라 할 수 있다.

필자는 주식이나 부동산에 대해 무엇이 옳고 그르다고 말하기 이전에 안전한 것이 무엇이냐를 먼저 따져봐야 한다고 생각한다.

투자에서는 원금의 보장이 되는 안전성이 우선이고 그다음이 수익성이다.

피땀 흘려 모은 종자돈을 날려버리는 것만큼 가슴쓰리고 아픈 것이 또 있겠는가?

안전한 것은 당연 주식보다 부동산이다.

예전에는 은행이 제일 안전하다고 생각했지만 IMF이후 은행이 망하는 것을 본 우리들은 은행도 더 이상 안전하다고 볼 수 없게 되었다.

이젠 은행보다 안전한 것이 부동산이라고 인식을 하는 사람들도 상당히 많아졌다.

부동산이 안전성과 수익성이 으뜸이며,

환금성부분에서의 단점은 얼마든지 보완할 수가 있으니 부동산만한 투자처가 없다.

일반인들의 재테크 수순을 관찰해보면,

일반적으로 주식을 가장 먼저 시작한다.

이유인 즉 적은 돈으로도 할 수 있고 잘만 하면 몇 배의 수익을 낼 수 있다고 쉽게 생각하는 것이다. 이와는 반대로 부동산도 수익률은 크다고 생각하지만 투자자금이 많아야지 할 수 있는 것이라는 편견을 갖는다.

당연 주식으로 성공하시는 사람들도 있지만 소액투자자들을 보면 대부분 실패를 맛본다. 손실을 보고 경제적 타격을 입고 난 후에야 결혼을 하고 집을 사고 그런 다음에서야 땅을 사는 것이다. 온갖 고생을 거쳐서 사람들은 결국 땅을 찾아 나선다.

필자는 이런 순서는 틀렸다고 생각한다.

우선 안전한 재테크 수단인 부동산 투자로 자산투자를 먼저 실행한 후에 충분한 수익을 내놓고 여유자금으로 하는 것이 주식투자라고 생각한다. 

하이리스크 하이리턴이라고들 하지만 최대한 리스크를 줄이고 가야한다.

더구나 사회 초년생이라면 더욱 그렇다.

불확실한 미래를 두려워해서는 안 되지만

최대한 피 같은 내 돈은 지켜야 하는 것이 맞다.

필자를 예로 들자면 20대에 사놓은 군산의 땅들은 7배의 수익을 냈다.

또한 현재 사놓은 여수 땅은 광주 모텔업자들이 땅을 제발 팔라고 아우성이다.

누군가 말했다 돈이 스스로 일하게 만들라고. 돈이 일한다는 것은 내가 투자한 자금보다 가격이 올라 수익을 내는 것을 말한다.

이처럼 돈이 일한다는 것은 주식투자로 주가가 상승하여 수익을 내는 것과 부동산투자로 땅값이나 아파트값이 상승 또는 부동산임대를 통해 수익이 창출되는 것을 말한다.

물론 재테크에 정답은 없다.

주식이나 부동산이나 어떻게 접근하느냐에 따라 둘 다 좋은 투자처가 될 수 있다.

그러나 필자는 전문 분야가 부동산이며, 특히 토지 투자로 재테크의 성공을 거둔 경험으로, 그 안정성을 높이 평가하는 것뿐이다.

이 책을 통해서는 그런 이유로 부동산에 대해서만,

그것도 토지에 한정해서 재테크에 성공하는 나름의 노하우를 전달하고자 한다.

지난해 12월 민간아파트 평균 ㎡당 분양가격 전월대비 0.85% 상승 전년동월대비 6.64% 상승

전국 민간아파트의 최근 1년간 ㎡당 평균 분양가격이 지난해 12월 기준 290만1000원으로 전월대비 0.85% 상승한 것으로 나타났다. 이는 전년동월대비로는 6.64% 상승한 수치다.

15일 전국 민간아파트의 분양보증 사업장 정보를 집계·분석한 결과 전국 17개 시·도 중 12개 지역은 전월대비 상승, 2개 지역 보합, 3개 지역은 하락했다.

권역별로는 수도권이 437만7000원으로 전월대비 0.48% 상승했고, 5대광역시 및 세종시는 1.23%, 기타지방은 0.76% 상승했다.

규모별 민간아파트 ㎡당 평균 분양가격 분석결과 102㎡(이하 전용면적 기준)초과(1.81%)에서 가장 크게 상승했고 60㎡이하(1.62%)가 그 뒤를 이었다.

전국 신규분양 민간아파트는 총 2만2820가구로 전월(2만7824가구)대비 5004가구 감소, 전년동월(2만738가구)대비 2082가구 증가했다.

수도권의 신규분양세대수는 총 9971가구로 전년동월대비 52%(3411가구)가량 증가해 이달 전국 분양물량의 43.7%로 가장 큰 비중을 차지했다.

서울지역은 강서구, 동작구, 마포구, 서초구의 재건축사업장에서 1077가구 신규분양이 이뤄졌다.

강서구에서 기존 분양가격보다 높은 가격으로 신규분양이 이루어진 영향과 이달 집계대상에서 제외된 동대문구와 송파구, 은평구의 영향이 더해져 ㎡당 평균 분양가격은 전월대비 1.14% 상승한 644만3000원을 기록했다

한 연구위원은 "주택시장을 둘러싼 국내외적 정치·경제의 불확실성과 11.3대책의 효과, 계절적 비수기 요인이 결합되면서 최근 신규분양물량 감소와 분양가격은 보합세를 유지하고 있다"고 분석했다.

이어 "향후 분양시장은 입주물량에 대한 영향이 가시화 되면서 아파트 청약수요는 줄어들 것으로 보이나, 우수한 사업장의 경우 오히려 청약수요가 몰리는 사업장별 양극화 현상은 보다 뚜렷해질 것"이라고 내다봤다.

출처. 아주경제 17.1.16

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