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 완충녹지를 알기 위해서는 녹지의 개념을 알아야 한다.

 녹지는 도시의 자연환경을 보전하거나 개선하고 공해나 재해를 방지해 양호한 도시경관의 향상을 도모하기 위해 도시계획법 제12조(도시계획의 결정)의 규정에 의해 결정된 토지를 말한다. 

 이 녹지의 종류에는 경관녹지와 완충녹지가 있다. 경관녹지는 도시의 자연적 환경을 보전하거나 이를 개선함으로써 도시경관을 향상하기 위해 설치하는 녹지를 말한다.

 완충녹지는 수질오염 ·대기 오염 ·소음 ·진동 등 공해의 발생원이 되는 곳 또는 가스폭발, 유출 등 재해가 생겨날 우려가 있는 지역과 주거지역이나 상업지역 등을 분리시킬 목적으로 두 지역사이에 설치하는 녹지대를 말한다.  

 이 완충녹지는 서로 기능상의 마찰을 일으킬 수 있는 지역사이에 설치된다. 즉 도로나 철도 주변 주거지대 등, 상호 토지 이용의 혼란방지 등의 공공 재해를 줄이고 푸른 녹지 보전을 목적으로 하는 녹지를 말한다.

 녹지의 규모는 너비 100m 이상이 바람직한데 그 이상의 대규모 완충지대일 경우 그 안에 공원, 운동장 등의 공공시설을 설치해 혼합용도로 이용하기도 한다. 

 자연환경보전법상의 완충지역은 자연 생태계 보전지역에 연속되는 보전지역 밖에 일정한 지역으로써 당해지역 밖의 자연환경에 대한 자연적 파괴와 훼손이 해당 보전지역에 미치는 환경상의 영향을 완화시키거나 같은 지역에 서식하는 생물의 이동 및 보전에 대비한 예비공간을 의미한다.

 완충녹지는 고속도로변은 30미터 이내, 일반국도는 20미터 이내의 범위까지 녹지대로 계획되어 있다. 

 따라서 도로변 토지를 살 때는 그 땅이 진입로로 사용할 수 있는지 충분한 검토를 해야 한다. 대부분 도로변에 마을이나 농지가 있는 경우에는 완충녹지에 면하는 이면도로(보통 폭6m)계획이 되어 있다. 

 이런 경우 그 도로를 확보해 진출입을 할 수 있게 해야 하는데 이는 쉬운 일이 아니다.

 완충녹지에는 어떤 건물도 지을 수 없고 건축면적(건물을 지을 수 있는 면적)에서도 제외된다. 자신의 소유인 땅이라 해도 진입로를 낼 수도 없다. 그리고 이미 개발허가가 난 지역이라도  완충녹지로 지정되면 토지거래 자체가 불가능해지기 때문에 재산권 행사를 할 수 없다.  완충녹지와 관련된 또 다른 문제점은 많은 예산을 들여 만든 완충녹지가 제 기능을 하지 못하고 방치되는 경우가 많다는 것이다.

 일부 완충녹지들은 주차장이나 쓰레기장으로 돌변해 애초에 완충녹지를 조성한 목적을 희석시키고 있다. 

 특히 경기 일부 지역의 실태는 심각해 지역 주민들의 불만이 높아가고 있다. 

 수억 원에 달하는 예산을 들여 한 녹지사업이 사후관리는 엉망인 경우가 많은 탓이다. 

 결국 완충녹지는 재산권행사에 대한 불만으로 이의를 제기하는 땅 주인들의 문제와 관리소홀로 제 기능을 잃고 있는 녹지의 문제를 해결해야 하는 숙제를 안고 있다.

특별히 정해진 용도가 없는 잡종지는 개발용도가 무궁무진해 눈여겨 볼 필요가 있는 땅이다. 때에 따라서는 대지보다 더 나은 땅으로 평가받기도 하는 것이 잡종지다. 대지는 영구적 건축물중 주거, 사무실, 점포 등에 쓰이는 토지에 설정하는 지목이고 잡종지는 27개에 달하는 각종 지목에 해당하지 않을 경우 설정하는 지목이다.

잡종지에는 언제나 건축허가를 받아서 건축을 할 수 있고 주택을 지으면 대지, 공장을 지으면 공장용지로 간단하게 지목 변경되므로 결코 대지에 비해 불리하지 않은 지목이다. 농지법(전답) 또는 산지관리법(임야) 상의 규제가 따르지 않아 여러 용도로 사용할 수 있기도 하다. 잡종지의 또 다른 장점은 대부분의 잡종지가 건축을 위한 적합한 부지조건을 갖추고 있다는 것이다. 대부분 도로와 인접해 있어 별다른 토목공사 없이 건물을 지을 수 있다.
 
따라서 주유소나 자동차운전학원, 주차시설, 납골당 등 다양한 시설이 설치될 수 있다. 게다가 잡종지는 조각 땅인 경우가 많아 일반인들이 매입하기에 부담스럽지 않다. 덩치가 작아 땅값이 싼 경우가 보통이다. 이처럼 다양한 장점을 가지고 있다 보니 수도권 등에서는 잡종지로 지목을 변경하기 위해 멀쩡한 농지에 쓰레기를 매립하거나 방치하는 등의 꼼수를 쓰기도 한다.

불법 매립되거나 방치된 쓰레기로 농지가 오염돼 불모지가 될 경우 당국은 농지 주인의 요청에 의해 현장을 확인만 하고 잡종지로 지목을 쉽게 바꿔주는 것을 이용하는 것이다. 변경된 잡종지는 일정 기간이 지나면 택지용 지목으로 다시 변경돼 주택이나 근린생활시설 등으로 건축이 가능해 진다. 이렇게만 된다면 토지 소유주는 가만히 앉아서 쉽게 큰 이익을 볼 수가 있다.

이처럼 지목이 잡종지로 쉽게 변경될 수 있는 땅으로는 골재 채취장, 물길이 다르게 난 하천, 유지 등이다. 도로, 주택, 상가와 접해 있어 사실상 오래전에 나무가 없어진 도시계획구역 내 임야도 잡종지로 전용이 매우 쉽다. 이처럼 지목이 임야지만 나무가 없어진지 10년 이상 지나 사실상 산림이 아닌 다른 용도로 이용되는 토지에 대해서는 대체 조림비나 전용부담금까지 면제해준다.

뿐만 아니다. 농지와는 달리 면적에 상관없이 매매가 자유롭다. 공부상 지목이 ‘전’이라고 되어 있더라도 사실상 ‘잡종지’로 사용하고 있어 농경지로 사용하지 않을 경우 읍·면·동장의 농지이용확인서를 발급 받아 농지취득 자격증명을 대신할 수 있다. 하지만 잡종지라고 무조건 개발이 가능한 것은 아니다. 도로 여건이나 주위환경 등 토지이용을 좌우하는 요소들이 있다. 가령 도로가 없는 맹지라면 진입도로를 확보해야 하고 군사보호구역이라면 군 동의를 받을 수 있어야 개발이 가능하다.

군부대에서 검토를 할 때는 지목을 고려대상으로 삼지 않는다. 작전성 검토에 따라 동의 여부를 결정하기 때문에 다른 시설보다 까다로울 수 있다. 만일 잡종지로 분류된 땅이 경지 정리된 농지 한가운데에 있다면 설사 지목이 잡종지라고 해도 농림지역에 속해 농림지역에 따른 규제를 받게 된다. 따라서 잡종지를 매입했다면 현장답사를 해 어떤 용도로 변경하는 것이 좋을지, 어떤 식으로 활용을 해야 가치를 높일 수 있는지를 따져봐야 한다.

시대에 따라 투자자들의 사랑을 받는 토지 지목은 변하게 마련이다. 

산업과 경제의 발전에 따라, 토지관련법 개정에 따라, 인구의 이동에 따라, 도로와 철길의 개통에 따라 사람들이 선호하는 지역과 토지는 달라진다는 이유에서다. 

이런 이유로 인기있는 토지 지목은 계속해서 변화해왔다. 

40년 전만 해도 농사를 지을 수 있는 논이 가장 가치 있는 땅이었다면 10~20년 전에는 준농림지역의 전답이나 임야가 투자자들의 눈길을 끌었다.

그리고 10여 년 전부터 지금까지 주목받는 땅은 잡종지, 대지, 공장용지 등이다. 

투자대비 큰 이익을 얻을 수 있는 땅으로 꼽히는 것은 ‘잡종지’다. 잡종지가 어떤 용도로도 변경 가능한 변화무쌍한 땅이기 때문이다. 

허가만 나면 상가건물이나 주택, 숙박업소 등 어떤 용도의 건물도 지을 수 있는 토지가 잡종지다. 

게다가 잡종지는 도로를 끼고 있는 경우가 많다. 


이는 인허가 절차나 토목 공사 등 번거로운 과정이 생략될 수 있는 땅이란 의미다. 

이런 이점 때문에 일부 투기꾼들은 멀쩡한 땅을 잡종지로 변경하기 위해 꼼수를 부리기도 한다. 일례로 농지 등의 땅에 쓰레기 등 유해물질을 매입한 다음 오염시켜 잡종지로 지목을 바꾸는 방법 등이다. 

주로 농한기에 자주 벌어지는 일이다. 

또 밭에 축사를 지어놓고 축사허가를 받았다가 잡종지로 바꾸기도 한다. 

이런 편법이 횡행하는 것도 잡종지의 가치를 보여주는 사례라고 볼 수 있다. 

하지만 이런 행위는 엄연히 불법이다. 

그러면 합법적으로 잡종지로 변경이 

가능한 지목은 어떤 게 있을까. 

그 중 하나가 바로 유지다. 

유지는 일정한 구역 내에 물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 댐, 저수지, 소류지, 호수, 양어장, 연못 등의 토지와 연, 왕골 등이 자생하는 배수가 잘 되지 않는 토지를 말한다. 

구거나 하천과 달리 저수지나 연못처럼 늘 물이 고여 있는 곳이다. 

그런데 과거에는 유지였다가 환경의 변화로 물이 말라 자연히 대지로 바뀌는 경우가 있다. 

이런 유지를 잡종지로 바꾸면 땅의 가치는 크게 올라가게 된다. 

이모(43)씨도 유지였던 땅을 잡종지로 바꾸고 나서 크게 이익을 본 케이스다. 선친에게 물려받은 유지를 가지고 있었던 이씨는 몇 해 전 자신의 땅을 확인하러 현장에 갔다가 뭔가 이상한 점을 발견했다. 




늘 물이 고여 있어 아무짝에도 쓸모없었던 땅이 대지와 비슷한 형상으로 바뀌어 있었던 것이다. 인근에 사는 주민들에게 물어보니 비가 많이 올 때만 조금 물이 찰 뿐 평소에는 일반 대지와 다를 바가 없다고 했다. 

둘러보니 자신의 땅 위쪽으로는 큰 공사가 진행 중이라 자신의 땅도 잘만 하면 꽤 쓸모가 있는 땅으로 변신 가능할 것 같았다.

고민하던 이씨는 군청에 잡종지로 등록전환 신청을 했다. 

그리고 채 한 달도 되지 않아 지적 정리가 완료됐고 불모지나 다름없던 자신의 땅은 건물도 지을 수 있는 금싸라기 땅으로 변했다. 

이씨는 현재 자신의 땅에 펜션을 지으려고 생각 중이다. 

최근 인근 지역에 도로가 생기고 큰 건물이 들어서는 등 발전을 하고 있어 관광지로도 손색이 없을 것 같았기 때문이다. 

저수지로밖에 사용하지 못했던 땅이 환골탈퇴하는 순간이었다.

이처럼 잡종지로 바뀔 수 있는 또 다른 땅은 폐천부지다. 

이는 지자체가 하천직강공사 등을 벌여 물줄기가 곧게 바뀌면서 대지로 바뀐 땅이다. 폐천부지의 장점은 대부분 경관이 뛰어나고 조망이 좋은 곳에 위치하고 있다는 것이다. 

이 때문에 지목을 잡종지로 변경하게 되면 관광지나 음식점, 숙박업소를 지을 수 있다. 한때 카페촌으로 명성을 날렸던 미사리나 대규모 출판단지가 들어선 파주도 자유로 건설에 따라 생긴 폐천부지를 개발한 지역이다.

"35층 이하만 통과" 초고층 재건축 '적신호'

연초 서울시 도시계획위원회에 줄상정된 강남 재건축아파트 정비계획안 중 '35층 이하' 단지들만 심의를 무사 통과했다. 관심을 모은 잠실주공5단지는 다음달로 심의가 연기되면서 '초고층 재건축'에 적신호가 켜졌다.

도계위 문턱을 넘은 잠실과 반포아파트지구 내 단지들은 재건축에 속도를 낼 수 있게 됐다. 

서두르면 연말까지 관리처분인가 신청까지 마칠 수 있어 사실상 2018년 부활하는 재건축 초과이익환수제를 피할 길이 열린 셈이다.하지만 이번에 논의조차 되지 못한 잠실주공5단지는 인근 단지가 35층 이하로 재건축이 확정되면서 '초고층' 추진이 어려울 수 있다는 우려가 나온다. 

19일 서울시에 따르면 지난 18일 올들어 두 번째로 열린 시 도계위는 잠실 미성·크로바 통합 재건축단지와 진주, 서초 반포현대 단지 재건축안을 통과시켰다. 한강변에 위치한 반포주공1단지는 35층 이하, 5748가구로 재건축하는 방향으로 큰 틀에서 합의를 마치고 세부 조율만 남겼다.반면 신반포3차·경남 등 재건축안은 보류됐다. 

신반포6·14차, 잠실주공5단지는 이번에 논의되지 못해 다음달 1일 다시 상정될 것으로 보인다.

도계위는 35층 이하 재건축안을 상정한 단지들에 대해 내부 조경시설이나 출입구 등을 일부 조정하는 선에서 사업 추진을 승인했다. 

이에 따라 미성·크로바 통합 재건축단지와 인근 진주아파트는 각각 1903가구, 2870가구, 35층 이하로 재건축이 급물살을 타게 됐다. 반포현대는 107가구 소규모로 20층 이하로 지어진다. 서울시의 '35층 높이 제한'에도 최고 50층 '초고층 재건축'을 고집한 잠실주공5단지에 대한 심의는 시간상 연기됐다. 잠실주공5단지조합 측은 현재 지상 15층짜리 30개동, 3930가구를 최고 50층, 40개동, 6529가구로 재건축하는 계획안을 제출한 상태다.

심의 연기는 표면상으로는 재건축단지들이 초과이익환수제 적용을 피하기 위해 정비계획안을 줄줄이 상정한 탓이지만 다음에도 한 번에 통과될 가능성은 낮다는 게 중론이다. 조합 측이 서울시의 수정 요구를 받아들이지 않은 채 안건을 처음 계획대로 상정한 때문이다.특히 이번 도계위에서 잠실 재건축단지들이 35층 이하 개발을 잇달아 확정하면서 잠실주공5단지도 영향을 받을 것으로 보인다. 

시가 '도시계획 2030플랜'을 근거로 초고층 재건축에 대한 반대입장을 분명히 해온 데다 인근 잠실단지들이 이 기준에 따르면서 잠실주공5단지의 초고층 주장이 설득력을 잃을 수 있다는 것.

함00 부동산114 리서치센터장은 "서울시에서 초고층 재건축에 대해 부정적인 입장을 밝힌 상황에서 도계위가 이에 반하는 결과를 내기는 어려울 것"이라며 "특히 잠실주공5단지는 한강변 대표 단지라는 상징성 때문에 쉽지 않을 것"이라고 지적했다.한편 이날 도계위 결정으로 강남 재건축시장도 술렁였다. 지난해 '11·3 부동산대책' 이후 5000만~1억5000만원 급락한 단지들 중 사업추진이 가시화된 곳들은 '저점'을 찍었다는 분위기다.

 단지 인근의 K부동산 중개업소 관계자는 "지난해 정점과 비교하면 시세가 최대 1억5000만원 가까이 빠졌는데 사업에 시동이 걸린다고 하니 저점을 찍었다는 반응"이라며 "매도자들은 급할 게 없다는 입장"이라고 전했다.

잠실 S공인중개사사무소 관계자도 "잠실 미성·크로바단지는 정부 규제 이후에도 크게 빠지지 않은 단지였지만 집주인들이 매물을 상당수 거뒀다"며 "금리가 크게 오르지 않는 한 매매가는 오르면 올랐지 내리긴 어려울 것"이라고 귀띔했다. 

출처. 머니투데이 17.1.20

 신도시아파트 경매 성공 투자 전략은 이것!

얼마 전 상담차 찾아온 고객이 한 분 있었다. 조그만 공장을 운영하고 있다는 한민수(49·가명)씨는 내 집 마련과 수익성을 동시에 얻고자 신도시 아파트 경매에 참여하고 싶다고 했다. 실제 그는 몇 차례 혼자 경매에 참여해 보았으나 여의치 않자 내방을 한 것이다. 상담을 하면서 한씨의 투자에 허점을 발견했다. 바로 전략이 없었다는 것이다. 주먹구구식으로 덤볐으니 백전백패, 손실을 당하지 않은 것이 천만다행이라고 할 정도다.신도시 중에서 유망 인기지역 아파트 고르는 게 핵심 전략 없이 주먹구구로 경매 입찰에 참가하면 백전백패신도시 아파트 경매의 성패는 전략에 있다고 해도 과언이 아니다. 이 같은 아파트 입찰장에는 적은 돈으로 내 집을 장만하려는 실수요자들이 넘쳐난다.투자로 차익을 보려는 가수요자들과 주택임대업자들까지 가세한다. 전쟁터를 방불케 할 정도다. 이 같은 경쟁에서 낙찰을 받기 위해서는 치밀한 작전이 주효할 수밖에 없다.

기다리기보다는 한 타이밍 앞서라

실제 신도시 일대 주거환경이 쾌적한 중대형 아파트와 고급 주택은 낙찰가율이 웬만한 서울지역과 맞먹는 경우가 허다하다. 입찰 경쟁률 역시 지속적으로 상승하고 있다. 수회 유찰되기를 기다리기보다는 한 타이밍을 앞서 입찰에 나서는 게 유리하다는 것이 이에 기인한다. 그러면 핵심전략은 어떤 것이 있을까. 무엇보다 되도록 신도시 중에서 유망 인기지역 아파트 물건을 고르는 게 핵심이다. 예컨대 분당, 일산, 과천 등 인기지역은 잘 짜여진 도로망에 백화점, 쇼핑센터 등 대형 유통시설이 밀집되고 자연과 도시가 잘 조화된 현대식 공원과 체육시설 등 생활환경이 쾌적하다. 이런 수도권 신도시 부동산은 경기 부침에 민감하지 않아 가격 변동이 적어 환금성이 뛰어난 게 보통이다. 또한 신도시 주택은 되도록 지하철과 인접해 있고 교통과 생활편의시설 이용이 편리하며 주위에 각종 공원과 체육시설을 두루 갖춘 곳이라야  투자성이 있다.

단지가 클수록 편의시설이 잘 갖춰져 있고 이것은 곧 되팔 때 가격상승 폭이 크다는 것을 의미한다. 최근 2회 유찰 후 낙찰되는 신도시 아파트의 경우 감정가가 시세를 충분히 반영했거나 낮게 잡힌 경우 1회 유찰 후 최저가로 낙찰받는 게 오히려 유리할 수 있다. 무리한 경매투자보다는 충분한 시세차익을 거둘 수 있는 알짜 아파트 경매물건을 위주로 경매 사냥에 나서는 게 좋다. 최근 경기침체로 신도시 경매아파트의 완만한 하락세를 유지하고 있어서다. 게다가 은행권의 부실채권 증가로 인해 꾸준하게 경매물건이 유입하고 있는 만큼 조급한 경매투자는 실패로 이어질 수 있다. 신도시 주택은 경기 침체기 때 서울보다 가격 하락폭이 큰 게 일반적이다. 때문에 막연히 가격이 오르리라는 심리로 투자하는 건 금물이다. 오히려 집값이 큰 폭으로 떨어지는 것은 상대적으로 인기가 없고 수요가 많지 않다는 점을 염두에 두는 것이 현명하다. 최근 서울 수도권 아파트가 저점을 찍었다는 기대심리로 인해 중소형 아파트에 대한 과열양상이 나타나고 있다. 분당 등 일부 신도시는 경매 과열양상까지 띠며 낙찰가가 감정가에 육박하는 현상도 속출하고 있다. 되도록 예정 입찰 가격을 정해 고가에 낙찰 받는 경우를 피해야 한다. 신도시 개발예정 지역이나 후보지 등으로 거론되는 지역을 주변 사람들의 개발소문만 믿고 투자할 경우 나중에 낭패를 당할 수 있다. 되도록 주거환경이 쾌적한 곳에 투자하는 게 바람직하다. 특히 2회 유찰되어 겉으로는 싼 아파트 경매물건으로 보이지만 실상은 비인기층이거나 과대 감정가, 부실공사로 인한 가격하락 지역도 있다.

입찰은 정확한 시세파악 후에

철저하게 현재 거래되는 시세를 파악한 후 가격을 써내야 한다. 정확한 시세파악은 최근 거래된 급매물을 기준으로 삼고 최근 1개월 안에 낙찰된 저가 경매물건을 기준 삼으면 초보자도 어렵지 않게 낙찰가를 산정해낼 수 있다. 경매물건인 만큼 권리관계가 깨끗한 물건을 고르고 다소 다리품을 팔더라도 여러 물건을 물색한 후 투자자의 여건에 맞는 지역 내 물건을 집중적으로 노리는 게 좋다. 단지 클수록 되팔 때 가격상승 폭 크고 환금성 높아투자자 여건 맞는 지역내 물건 노리는 게 유리아파트 경매투자는 한 번만 실수해도 큰 손실을 떠안을 확률이 높다. 따라서 몇 가지 원칙을 가지고 접근해야 그만큼 위험에서 벗어날 수 있다. 일단 인기를 끌고 있는 아파트 물건은 입찰을 자제하거나 느긋하게 기다리는 것이 좋다.물량이 풍부해질 때까지 지켜보는 것이 현명하다는 얘기다. 인기지역 내 아파트값이 일시적으로 급등한 지역이나 인기가 많은 층·향·동·브랜드 아파트가 이에 해당한다. ‘소문난 잔치에 먹을 것이 없다’는 옛말이 있다. 경매도 이와 상통한다. 경매아파트는 남는 것이 많지 않다는 인식을 가지고 입찰에 참여해야 한다. 무작정 ‘묻지마 투자’를 했다가는 낭패를 보기 십상이다. 문제는 입찰 가격을 어느 선으로 맞춰야 하는가 여부다. 이것에 대한 정답은 없다. 하지만 최근 거래되고 있는 지역아파트의 평균값을 정해 최소 10~15% 정도 남는다고 생각하고 입찰에 임하는 것이 바람직하다고 할 수 있다. 간혹 입찰장에서 지켜보면 ‘무조건 많이 유찰된 것이 좋다’는 생각으로 투자에 임하는 입찰자들을 볼 수 있다. 이는 위험한 발상이다.

1회 유찰된 물건을 노려라

이런 물건은 외관상 가치가 있어 보이지만 뚜껑을 열어보면 기대와 상반된 결과가 도출되는 경우가 허다하다. 과열현상에 현혹돼 가격이 감정가를 훌쩍 넘어가는 기현상이 그것이다. 성공적으로 경매아파트를 잡기 위해서는 감정가가 낮은 상태에서 1회 유찰된 물건을 노리는 것이다. 이 물건을 가격을 조금 높여 입찰하면 값싸고 수월하게 낙찰받을 확률이 높다. 반면에 유찰이 잦은 아파트는 문제가 있다는 것을 암시하고 있으므로 무조건 피하는 게 상책이다. 이런 물건은 겉으로 보기에는 별 문제 없이 보이는 경우가 많다. 그렇지만 이유 없이 여러 번 유찰되는 것은 바꿔 말하면 서류상으로 나타나지 않는 결정적 하자가 존재하고 있다는 얘기다. 문제의식을 가지고 확인하고 또 살펴보아야 한다.

'11·3 대책' 이후 강남 재건축 아파트값 '최고 1.5억' 떨어졌다

지난해 청약시장 과열을 막기 위한 정부의 '11·3 부동산 대책'이 강남 재건축 아파트값을 최고 1억5000만원 끌어내린 것으로 나타났다. 강남4구(강남·서초·송파·강동구) 재건축 아파트값 하락폭은 2015년말 가계부채 대책(여신심사 선진화 가이드라인) 발표 당시보다 더 컸다. 

19일 부동산114에 따르면 '11·3 대책' 이후 이달 둘째 주까지 부동산 시장이 급속도로 냉각되면서 강남4구 재건축 아파트 매매가격이 평균 1.67% 하락했다. 

 이는 2015년 말 정부가 주택담보대출에 대한 여신심사 선진화 가이드라인을 강화한 이후 재건축 아파트값이 10주간 0.6% 하락한 것보다 최대 1%p(포인트) 더 떨어진 수준이다.

 '11·3 대책' 직전 상승기에 매매가가 더 가파르게 오른 탓에 떨어지는 속도도 빨랐다는 분석이다. 

 실제 강남4구 재건축 매매가는 가계부채 대책 발표 전 49주 동안 9.28% 오른 데 비해 '11·3 대책' 발표 전 35주 동안에는 16.79% 급등했다. 

 김00부동산114 리서치센터 연구원은 "1년 전에 비해 부동산 시장 불확실성이 커지면서 투자심리가 더 위축된 영향도 있다"며 "청약규제, 주택담보대출 금리인상, 공급압박 등 주택시장 상승 동력이 약화된 탓"이라고 지적했다.지역별로는 송파구(-3.36%)가 타격이 가장 컸고 △강동구(-2.94%) △강남구(-1.40%) △서초구(-0.77%) 순으로 하락세가 두드러졌다.

 단지별로는 서초구 반포동 신반포(한신3차) 전용면적 164㎡는 지난해 10월 최고 22억원까지 치솟았지만 최근 20억5000만원에 시세를 형성하고 있다. 

1억5000만원 가량 빠진 가격이다.송파구 잠실주공5단지도 112㎡가 15억2000만원에서 13억7500만원으로 '11·3 대책' 전후로 1억5000만원 가까이 하락했다. 

매도 호가가 떨어지면서 최근 급매물 일부가 실거래되기도 했다.재건축 아파트값 하락세가 본격화할지, 단기 조정에 그칠지는 좀 더 지켜볼 필요가 있다는 시각이다. 

설 명절 이전은 거래 비수기로 당분간 관망세가 유지되는 가운데 '11·3 대책' 직후보다 하락 속도와 폭은 완만해질 것이라는 관측이다.김 연구원은 "설 이후 일반분양에 나서는 재건축 단지의 성패에 따라 향방이 갈릴 수 있다"며 "지난해에도 3월 개포주공2단지 분양 성공 이후 주택시장 분위기가 전환하면서 재건축 단지가 반등세로 돌아선 때문"이라고 설명했다.이어 "올해도 강동구 고덕지구, 강남구 개포시영 등 굵직한 재건축 분양물량이 대기중"이라며 "연말 재건축 초과이익환수제 유예 일몰을 앞두고 재건축 추진 속도와 사업 진척에 따라 단지별 희비가 엇갈릴 것"이라고 내다봤다.

출처. 머니투데이 17.1.19

지난해 하반기 이후 전세거래 비중 66~68% 유지…올핸 입주물량도 많아 일부 역전세난 우려도

전세 시장 안정세가 이어지고 있다. 

부동산 경기 전망이 불투명한 데다 입주 물량도 증가할 것이란 예상 때문이다. 

전체 주택 임대차 거래에서 전세 비중이 60%대 후반을 유지하자 전세를 대체하던 월세 계약은 주춤한 모습이다. 

15일 서울부동산정보광장에 따르면 새해 들어 서울에서 체결된 아파트 임대차 계약은 총 5098건(~10일 기준)으로 이중 전세거래는 3373건이었다. 

전체 임대차 거래에서 전세가 차지한 비중은 66.2%다. 이는 지난해 1월 62.4%에 비해 3.8%포인트 상승한 수준이다. 

서울의 아파트 전세 거래 비중은 전세난이 최고조에 이르렀던 지난해 1분기 저점을 찍은 후 반등하고 있다. 지난해 3월 61.9%까지 내려갔던 전세 비중은 4월 63%대로 반등했다. 

지난해 7월 이후에는 줄곧 66~68%를 유지하고 있다.

지난해 서울의 아파트 전세 비중 하락은 전세난의 상징으로 여겨졌다. 

이전까지 70%를 웃돌았지만, 2015년 3월 처음으로 70%대가 무너졌다. 

이후에도 1년간 하락세가 이어졌다. 부동산 전문가들은 이를 두고 ‘월세 시대’가 도래했다고 분석했다. 저금리 상황 속에서 전세의 자리를 월세가 대신하게 됐다는 것이다. 

하지만 이후 집값 오름세가 주춤해지고 신규 입주 물량이 증가하면서 전세가 다시 ‘득세’하는 모양새다. 실제 단기간 입주 물량이 집중된 성동구, 마포구 등 일부 지역에서는 연말을 전후해 전셋값이 하락하고, 세입자 구하기에 애를 먹는 ‘역전세난’이 빚어지기도 했다. 

국토교통부 실거래가시스템에 따르면 성동구 옥수동의 대표 아파트 단지 중 하나인 래미안 옥수 리버젠의 경우, 지난해 3월 6억원까지 치솟았던 59㎡형 전셋값이 10월 5억원대 초반으로 후퇴하더니 새해 들어선 4억8000만원까지 내렸다. 

마포구 공덕동의 한 아파트 역시 지난해 2월 최고 5억1000만원까지 올랐던 84㎡형 전셋값이 새해 들어 4억7000만원으로 후퇴했다. 

옥수동 공인중개소 관계자는 “지난 연말 세입자를 구하지 못한 일부 임대인들이 당초보다 보증금 수준을 내려 다시 물건을 내놓기도 했다”며 “가격 오름세가 꺾인 데다 물량도 충분한 편”이라고 전했다. 

이 같은 전세시장 안정세는 한동안 이어질 것으로 보인다. 

최근 2년여 간 이어진 분양 호조가 올 하반기부터는 입주 물량 부담으로 돌아오기 때문이다. 부동산114 집계에 따르면 오는 7월부터 내년 2월까지 8개월간 월 평균 3만8899가구의 아파트 입주가 예정돼 있다. 

이는 지난해 월 평균 입주 물량 2만4311가구보다 60% 늘어난 수준이다. 특히 이 기간 경기도에서만 12만가구가 넘는 입주 물량이 나오고 서울에서도 1만2700여 가구가 입주한다. 

함영진 부동산114 리서치센터장은 “입주 물량이 집중되는 일부 지역에서는 일시적으로 공급이 수요를 웃돌며 역전세난이 빚어질 수도 있다”고 지적했다. 

그는 “다만 전세에서 월세로 임대시장의 구조적 변화가 진행 중인 만큼 전셋값 하락이나 역전세난이 대세로 자리 잡긴 힘들 것”이라고 말했다.

출처. 머니투데이 17.1.16

"중장기 계획 마련해 새 정부서도 차질없이 보급"

 강호인 국토교통부 장관이 공급과잉으로 미분양 물량이 생기면 이를 매입해 기업형 임대주택인 뉴스테이로 공급할 수 있다고 밝혔다. 

 아울러 뉴스테이 중장기 플랜을 마련해 새 정부 이후에도 차질 없이 추진될 수 있도록 하겠다고 강조했다.강 장관은 18일 경기도 성남시 위례신도시 뉴스테이 건설현장에서 열린 기자간담회에서 이같이 밝혔다. 

 그는 “입주 물량이 많이 나와 미분양이 많이 생긴다면 매입형 뉴스테이로 전환해 임대주택으로 흡수할 수 있다”고 말했다.

 아울러 서울 강남에서도 뉴스테이 물량이 나올 수 있느냐는 질문에는 “강남이 워낙 비싸지만 신혼부부 등 청년층이 잘살 수 있도록 우선 행복주택을 먼저 시도해보고 여세를 몰아 뉴스테이도 할 수 있다”고 답했다.

 강 장관은 또 “뉴스테이는 서민 중산층의 근본적인 주거안정과 함께 가계부채 절감을 통한 경제 활성화에도 큰 도움이 되는 정책”이라며 “상반기 중 마련할 계획인 주거복지 청사진에 ‘2018년 이후 뉴스테이 중장기 공급계획을 반영할 예정”이라고 밝혔다.

 한편 국토부는 간담회에서 올해 뉴스테이 2만2,000가구의 입주자를 모집하고 부지확보는 6만1,000가구, 영업인가는 4만2,000가구를 달성하는 등 뉴스테이 보급을 차질 없이 추진할 계획이라고 밝혔다.

 유형별 부지 확보 계획을 보면 촉진지구에서는 2만4,000가구가 공급된다. 

 한국토지주택공사(LH) 공모를 통해서는 상반기 8,000가구, 하반기 4,000가구의 뉴스테이 부지 확보를 추진한다. 

 민간 제안으로는 1만5,000가구, 정비사업 연계형을 통해서는 1만가구 규모의 뉴스테이 부지를 확보할 계획이다. 

 뉴스테이 허브리츠에 대한 대국민공모를 10월까지 진행하고 기관투자가를 대상으로 한 2차 뉴스테이 허브리츠 채권도 발행한다. 

출처. 서울경제 17.1.18

작년 27만 건 달해 사상 최다…

가계대출 확대-전세금 최고점 영향

　지난해 전국 부동산 증여 건수가 역대 최고치를 나타냈다.

부동산 침체로 지난해 전체 부동산 거래 건수가 줄어든 것과는 대조적이다.

　17일 국토교통부에 따르면 2016년 전국 부동산 증여 건수는 모두 26만9472건으로 나타났다.

전년(25만1323건)보다 7.2% 증가했고, 정부가 부동산 실거래 조사를 시작한 2006년 이후 가장 많은 수치다.

부동산 증여는 2012년(19만8403건) 이후 4년 연속 증가세를 이어가고 있다.

특히 10년 전인 2006년(19만2361건)과 비교해서는 40% 이상 급증했다. 

반면 지난해 전체 부동산 거래 건수는 304만9503건으로 전년(314만513건)보다 2.9% 줄었다.

　이처럼 부동산 시장이 위축됐는데도 증여 건수가 늘어난 것은 증여를 통해 세금을 줄이려는 사람이 많아졌기 때문이라는 분석이 많다.

증여와 상속은 세율이 같지만 미리 증여를 해두면 증여 시점의 가격을 기준으로 세액이 매겨지기 때문에 해당 부동산 가격이 앞으로 오를 것이라고 가정했을 때 세금을 줄일 수 있다.

　또 가계 대출이 증가한 데다 전세 시장이 고점을 찍은 것도 원인으로 작용했다.

고준석 신한은행 PWM 프리빌리지 서울센터장은 “전세나 대출을 끼고 부동산을 샀을 경우, 이를 증여하면 부동산 가격에서 이를 제외한 가격에만 세금이 붙는다”라며 “전세금이 최고점에 이른 시점에 증여를 하면 그만큼 세금을 절약할 수 있다”라고 말했다.

　증여 부동산 중에는 상가와 업무용 건물을 비롯한 비(非)주거용 부동산이 가장 많이 늘었다.

지난해 전국 상가와 건물 등의 증여 건수는 1만5611건으로 2015년(1만3400건)과 비교했을 때 16.5% 늘었다. 주택은 8만957건으로 전년 대비 10.7% 늘었다.

순수 토지 증여는 17만2904건으로 전년(16만4774건)보다 4.9% 느는 데 그쳤다.

하지만 순수 토지는 전체 증여 건수 중 64.0%를 차지해 증여 비중이 컸다.

출처. 동아일보 17.1.18

대단지 경매아파트 투자하면 ‘다다익선’

회사원 김상래(44)씨는 최근 분주하다. 그동안 모아둔 종자돈으로 경매아파트를 매입하기 위해 동분서주하고 있어서다. 김씨가 경매아파트에 관심을 가지게 된 것은 아는 지인이 경매로 낡은 아파트를 낙찰 받았었는데 최근 재개발 붐이 불면서 시세가 ‘껑충’ 뛰었기 때문이다. 싸게 매입하고 아파트값도 뛰어 일거양득의 효과를 누리는 것을 목격한 그는 경매에 참여하기로 마음을 굳혔다.

대단지는 가격 오름 폭 커 경매시장에서 투자 1순위로 꼽혀
값싸게 낙찰 받으면 내 집 마련과 재산증식 기회로 삼을 만

김씨가 현재 찾고 있는 경매물건은 대단지 경매아파트다. 역세권 대단지 아파트는 시장의 가격을 선도한다는 판단에서다. 그만큼 낙찰가율과 경쟁률이 높긴 하지만 반대급부로 얻는 이익 역시 만만치 않을 것이라는 게 그의 생각이다.

그는 만일 입찰에 성공하면 내 집 마련 차원에서 이사를 할지, 아니면 임대를 놓아 수익을 챙길지까지 고민하고 있다. 그중에서도 약간의 대출을 받아 경매에 입찰하는 만큼 임대 쪽으로 마음이 기울고 있다. 실제 이런 아파트는 외곽지 교통 불편한 중소규모 단지보다 가격의 오름 폭이 큰 게 일반적이다. 때문에 대단지는 경매시장에서도 투자 1순위로 꼽히고 있다.

투자성· 환금성  ‘유리하다’

경쟁률과 낙찰가가 높은 게 통례지만 값싸게 낙찰 받으면 내 집 마련과 재산증식의 기회로 삼을 만하다. 대단지 아파트는 환경·교통·단지규모(세대수)·지역·면적 대에 따라 투자성에 차이가 있다. 또한 인기여부가 판가름 나는 경우가 많다. 대중교통 여건이 좋은 전철 역세권의 1000가구 이상 대단지 아파트는 가격상승의 부대효과가 높아 투자성과 환금성 면에서 유리 한 편이다.

주거환경도 뛰어나다는 것도 투자 장점으로 꼽을 수 있다. 중소규모 단지에 비해 생활편의 시설이 잘 갖춰져 있다. 주민센터와 우체국 등 공공시설도 단지 안에 있다. 게다가 유통시설도 근거리에 위치해 있다. 일반적으로 가구 수가 많으면 관리비가 저렴해 경제적이기까지 하다. 아파트 시세도 외곽지 중소규모에 비해 10~20% 정도 비싸게 매겨진다.

일례로 2009년 5월13일 중앙지법에서 입찰에 부쳐졌던 서울 서초구 서초동 아크로비스타 아파트 151㎡을 보면 그 인기를 실감할 수 있다. 당시 이 아파트는 감정가 22억4500만원에서 3회 유찰해 최저 매각가 11억4944만원으로 떨어졌다. 하지만 입찰 당일 무려 15명이 몰려 감정가의 58%인 13억2166만원에 낙찰됐다. 또 서울 강남구 일원동 우성아파트 83㎡의 경우 감정가 8억5000만원에서 2회 유찰된 후 최저 매각가 6억8000만원까지 떨어졌다가 이날 2명이 입찰경쟁을 벌여 감정가의 86%인 7억3730만원에 낙찰되기도 했다.