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 완충녹지를 알기 위해서는 녹지의 개념을 알아야 한다.

 녹지는 도시의 자연환경을 보전하거나 개선하고 공해나 재해를 방지해 양호한 도시경관의 향상을 도모하기 위해 도시계획법 제12조(도시계획의 결정)의 규정에 의해 결정된 토지를 말한다. 

 이 녹지의 종류에는 경관녹지와 완충녹지가 있다. 경관녹지는 도시의 자연적 환경을 보전하거나 이를 개선함으로써 도시경관을 향상하기 위해 설치하는 녹지를 말한다.

 완충녹지는 수질오염 ·대기 오염 ·소음 ·진동 등 공해의 발생원이 되는 곳 또는 가스폭발, 유출 등 재해가 생겨날 우려가 있는 지역과 주거지역이나 상업지역 등을 분리시킬 목적으로 두 지역사이에 설치하는 녹지대를 말한다.  

 이 완충녹지는 서로 기능상의 마찰을 일으킬 수 있는 지역사이에 설치된다. 즉 도로나 철도 주변 주거지대 등, 상호 토지 이용의 혼란방지 등의 공공 재해를 줄이고 푸른 녹지 보전을 목적으로 하는 녹지를 말한다.

 녹지의 규모는 너비 100m 이상이 바람직한데 그 이상의 대규모 완충지대일 경우 그 안에 공원, 운동장 등의 공공시설을 설치해 혼합용도로 이용하기도 한다. 

 자연환경보전법상의 완충지역은 자연 생태계 보전지역에 연속되는 보전지역 밖에 일정한 지역으로써 당해지역 밖의 자연환경에 대한 자연적 파괴와 훼손이 해당 보전지역에 미치는 환경상의 영향을 완화시키거나 같은 지역에 서식하는 생물의 이동 및 보전에 대비한 예비공간을 의미한다.

 완충녹지는 고속도로변은 30미터 이내, 일반국도는 20미터 이내의 범위까지 녹지대로 계획되어 있다. 

 따라서 도로변 토지를 살 때는 그 땅이 진입로로 사용할 수 있는지 충분한 검토를 해야 한다. 대부분 도로변에 마을이나 농지가 있는 경우에는 완충녹지에 면하는 이면도로(보통 폭6m)계획이 되어 있다. 

 이런 경우 그 도로를 확보해 진출입을 할 수 있게 해야 하는데 이는 쉬운 일이 아니다.

 완충녹지에는 어떤 건물도 지을 수 없고 건축면적(건물을 지을 수 있는 면적)에서도 제외된다. 자신의 소유인 땅이라 해도 진입로를 낼 수도 없다. 그리고 이미 개발허가가 난 지역이라도  완충녹지로 지정되면 토지거래 자체가 불가능해지기 때문에 재산권 행사를 할 수 없다.  완충녹지와 관련된 또 다른 문제점은 많은 예산을 들여 만든 완충녹지가 제 기능을 하지 못하고 방치되는 경우가 많다는 것이다.

 일부 완충녹지들은 주차장이나 쓰레기장으로 돌변해 애초에 완충녹지를 조성한 목적을 희석시키고 있다. 

 특히 경기 일부 지역의 실태는 심각해 지역 주민들의 불만이 높아가고 있다. 

 수억 원에 달하는 예산을 들여 한 녹지사업이 사후관리는 엉망인 경우가 많은 탓이다. 

 결국 완충녹지는 재산권행사에 대한 불만으로 이의를 제기하는 땅 주인들의 문제와 관리소홀로 제 기능을 잃고 있는 녹지의 문제를 해결해야 하는 숙제를 안고 있다.

특별히 정해진 용도가 없는 잡종지는 개발용도가 무궁무진해 눈여겨 볼 필요가 있는 땅이다. 때에 따라서는 대지보다 더 나은 땅으로 평가받기도 하는 것이 잡종지다. 대지는 영구적 건축물중 주거, 사무실, 점포 등에 쓰이는 토지에 설정하는 지목이고 잡종지는 27개에 달하는 각종 지목에 해당하지 않을 경우 설정하는 지목이다.

잡종지에는 언제나 건축허가를 받아서 건축을 할 수 있고 주택을 지으면 대지, 공장을 지으면 공장용지로 간단하게 지목 변경되므로 결코 대지에 비해 불리하지 않은 지목이다. 농지법(전답) 또는 산지관리법(임야) 상의 규제가 따르지 않아 여러 용도로 사용할 수 있기도 하다. 잡종지의 또 다른 장점은 대부분의 잡종지가 건축을 위한 적합한 부지조건을 갖추고 있다는 것이다. 대부분 도로와 인접해 있어 별다른 토목공사 없이 건물을 지을 수 있다.
 
따라서 주유소나 자동차운전학원, 주차시설, 납골당 등 다양한 시설이 설치될 수 있다. 게다가 잡종지는 조각 땅인 경우가 많아 일반인들이 매입하기에 부담스럽지 않다. 덩치가 작아 땅값이 싼 경우가 보통이다. 이처럼 다양한 장점을 가지고 있다 보니 수도권 등에서는 잡종지로 지목을 변경하기 위해 멀쩡한 농지에 쓰레기를 매립하거나 방치하는 등의 꼼수를 쓰기도 한다.

불법 매립되거나 방치된 쓰레기로 농지가 오염돼 불모지가 될 경우 당국은 농지 주인의 요청에 의해 현장을 확인만 하고 잡종지로 지목을 쉽게 바꿔주는 것을 이용하는 것이다. 변경된 잡종지는 일정 기간이 지나면 택지용 지목으로 다시 변경돼 주택이나 근린생활시설 등으로 건축이 가능해 진다. 이렇게만 된다면 토지 소유주는 가만히 앉아서 쉽게 큰 이익을 볼 수가 있다.

이처럼 지목이 잡종지로 쉽게 변경될 수 있는 땅으로는 골재 채취장, 물길이 다르게 난 하천, 유지 등이다. 도로, 주택, 상가와 접해 있어 사실상 오래전에 나무가 없어진 도시계획구역 내 임야도 잡종지로 전용이 매우 쉽다. 이처럼 지목이 임야지만 나무가 없어진지 10년 이상 지나 사실상 산림이 아닌 다른 용도로 이용되는 토지에 대해서는 대체 조림비나 전용부담금까지 면제해준다.

뿐만 아니다. 농지와는 달리 면적에 상관없이 매매가 자유롭다. 공부상 지목이 ‘전’이라고 되어 있더라도 사실상 ‘잡종지’로 사용하고 있어 농경지로 사용하지 않을 경우 읍·면·동장의 농지이용확인서를 발급 받아 농지취득 자격증명을 대신할 수 있다. 하지만 잡종지라고 무조건 개발이 가능한 것은 아니다. 도로 여건이나 주위환경 등 토지이용을 좌우하는 요소들이 있다. 가령 도로가 없는 맹지라면 진입도로를 확보해야 하고 군사보호구역이라면 군 동의를 받을 수 있어야 개발이 가능하다.

군부대에서 검토를 할 때는 지목을 고려대상으로 삼지 않는다. 작전성 검토에 따라 동의 여부를 결정하기 때문에 다른 시설보다 까다로울 수 있다. 만일 잡종지로 분류된 땅이 경지 정리된 농지 한가운데에 있다면 설사 지목이 잡종지라고 해도 농림지역에 속해 농림지역에 따른 규제를 받게 된다. 따라서 잡종지를 매입했다면 현장답사를 해 어떤 용도로 변경하는 것이 좋을지, 어떤 식으로 활용을 해야 가치를 높일 수 있는지를 따져봐야 한다.

시대에 따라 투자자들의 사랑을 받는 토지 지목은 변하게 마련이다. 

산업과 경제의 발전에 따라, 토지관련법 개정에 따라, 인구의 이동에 따라, 도로와 철길의 개통에 따라 사람들이 선호하는 지역과 토지는 달라진다는 이유에서다. 

이런 이유로 인기있는 토지 지목은 계속해서 변화해왔다. 

40년 전만 해도 농사를 지을 수 있는 논이 가장 가치 있는 땅이었다면 10~20년 전에는 준농림지역의 전답이나 임야가 투자자들의 눈길을 끌었다.

그리고 10여 년 전부터 지금까지 주목받는 땅은 잡종지, 대지, 공장용지 등이다. 

투자대비 큰 이익을 얻을 수 있는 땅으로 꼽히는 것은 ‘잡종지’다. 잡종지가 어떤 용도로도 변경 가능한 변화무쌍한 땅이기 때문이다. 

허가만 나면 상가건물이나 주택, 숙박업소 등 어떤 용도의 건물도 지을 수 있는 토지가 잡종지다. 

게다가 잡종지는 도로를 끼고 있는 경우가 많다. 


이는 인허가 절차나 토목 공사 등 번거로운 과정이 생략될 수 있는 땅이란 의미다. 

이런 이점 때문에 일부 투기꾼들은 멀쩡한 땅을 잡종지로 변경하기 위해 꼼수를 부리기도 한다. 일례로 농지 등의 땅에 쓰레기 등 유해물질을 매입한 다음 오염시켜 잡종지로 지목을 바꾸는 방법 등이다. 

주로 농한기에 자주 벌어지는 일이다. 

또 밭에 축사를 지어놓고 축사허가를 받았다가 잡종지로 바꾸기도 한다. 

이런 편법이 횡행하는 것도 잡종지의 가치를 보여주는 사례라고 볼 수 있다. 

하지만 이런 행위는 엄연히 불법이다. 

그러면 합법적으로 잡종지로 변경이 

가능한 지목은 어떤 게 있을까. 

그 중 하나가 바로 유지다. 

유지는 일정한 구역 내에 물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 댐, 저수지, 소류지, 호수, 양어장, 연못 등의 토지와 연, 왕골 등이 자생하는 배수가 잘 되지 않는 토지를 말한다. 

구거나 하천과 달리 저수지나 연못처럼 늘 물이 고여 있는 곳이다. 

그런데 과거에는 유지였다가 환경의 변화로 물이 말라 자연히 대지로 바뀌는 경우가 있다. 

이런 유지를 잡종지로 바꾸면 땅의 가치는 크게 올라가게 된다. 

이모(43)씨도 유지였던 땅을 잡종지로 바꾸고 나서 크게 이익을 본 케이스다. 선친에게 물려받은 유지를 가지고 있었던 이씨는 몇 해 전 자신의 땅을 확인하러 현장에 갔다가 뭔가 이상한 점을 발견했다. 




늘 물이 고여 있어 아무짝에도 쓸모없었던 땅이 대지와 비슷한 형상으로 바뀌어 있었던 것이다. 인근에 사는 주민들에게 물어보니 비가 많이 올 때만 조금 물이 찰 뿐 평소에는 일반 대지와 다를 바가 없다고 했다. 

둘러보니 자신의 땅 위쪽으로는 큰 공사가 진행 중이라 자신의 땅도 잘만 하면 꽤 쓸모가 있는 땅으로 변신 가능할 것 같았다.

고민하던 이씨는 군청에 잡종지로 등록전환 신청을 했다. 

그리고 채 한 달도 되지 않아 지적 정리가 완료됐고 불모지나 다름없던 자신의 땅은 건물도 지을 수 있는 금싸라기 땅으로 변했다. 

이씨는 현재 자신의 땅에 펜션을 지으려고 생각 중이다. 

최근 인근 지역에 도로가 생기고 큰 건물이 들어서는 등 발전을 하고 있어 관광지로도 손색이 없을 것 같았기 때문이다. 

저수지로밖에 사용하지 못했던 땅이 환골탈퇴하는 순간이었다.

이처럼 잡종지로 바뀔 수 있는 또 다른 땅은 폐천부지다. 

이는 지자체가 하천직강공사 등을 벌여 물줄기가 곧게 바뀌면서 대지로 바뀐 땅이다. 폐천부지의 장점은 대부분 경관이 뛰어나고 조망이 좋은 곳에 위치하고 있다는 것이다. 

이 때문에 지목을 잡종지로 변경하게 되면 관광지나 음식점, 숙박업소를 지을 수 있다. 한때 카페촌으로 명성을 날렸던 미사리나 대규모 출판단지가 들어선 파주도 자유로 건설에 따라 생긴 폐천부지를 개발한 지역이다.

토지시장 호황, 공급과잉 주택시장 현상유지

2017년 삼성전자가 정식 가동을 시작한다. 삼성전자에 근접한 고덕신도시에서 분양을 시작하는 등 대형 사업이 이제 막 첫 발을 떼고 있으며 서해안복선전철 안중역이 2021년 개통을 목표로 사업이 진행 중이다. 이외에도 현덕 차이나캐슬, 브레인시티, LG전자 진위2산업단지 입점, 해군기지 이전 등의 사업이 계획되어있어 평택시민 뿐 아니라 전국민의 관심이 쏠려 있다.

부동산시장 전국적으로 하향세, 개발호재 많은 평택 부동산 전망은?

지난해 12월 9일 박근혜 대통령 탄핵안이 가결된 이후 소비심리는 금융위기 이후 최악으로 치닫고 있다. 박근혜 정부의 경제정책이 대실패로 평가되는 가운데 경제성장률을 비롯한 각종 경제지표들은 역대 최악 수준에 머물러 있다. 이와 함께 정부의 11.3 부동산대책과 가계부채 관련 대출규제, 미국발 금리인상 우려 등의 이유로 전문가들은 부동산시장이 하향세를 탈 것이라고 전망하면서 2016년은 매수자와 매도자 모두에게 관망심리가 짙어졌다. 한국은행을 비롯한 대부분의 민간경제연구원들은 2017년 경제성장률 전망치를 2016년보다 낮은 2.2~2.8%로 예상하며 부동산 시장은 내수경제 침체로 2016년보다 어려울 것으로 예측했다. 매해 부동산 시장 전망은 사람들의 이목을 끌지만 특히 평택시 부동산은 삼성전자 고덕산업단지, SRT 평택지제역 개통, 진위 LG산업단지, 황해경제자유구역 현덕지구 등 개발 호재가 잇따르고 있어 투자자 및 수요자들의 관심이 쏠리고 있다. 평택지역의 부동산 전문가들을 만나 평택시 인구 유입과 그에 따른 주택 수급, 개발 이슈, 지역 주변 부동산 상황, 고덕신도시와 북부지역, 안중역과 서부지역과 관련해 2017년 평택시 부동산 전망에 대해 들어보았다.

구시가지 아파트 하락세 회복하고, 신시가지 약상승세 전환될 것

인구유입 3만 명 기대

(주)중앙ENC 대표는 지금까지의 데이터를 기준으로 2017년 부동산을 전망하겠지만 이것은 어디까지나 예측일 뿐이라며 운을 뗐다.“2017년도 아파트시세는 수급적인 요인에서 구시가지의 아파트 시세는 2016년도의 하락세를 회복하고 강보합세로, 신시가지 분양아파트 역시 보합에서 강보합 내지는 약상승세로 전환될 것으로 예측한다.” 그는 주택 가격을 예측하고 판단하는데 가장 중요한 요인은 무엇보다도 수요와 공급의 관계이며 기타 경제 상황, 부동산경기, 정부의 주택정책, 도시 인프라 등을 함께 고려해야 한다고 말했다.현재 평택은 삼성 입지, 미군기지 이전 등으로 인해 주택수요가 많을 것으로 예상하며 다량의 주택 공급이 이뤄지고 있으며 2015년도 신도시의 아파트 매매가는 3~5000만 원이 상승했고 구시가지의 아파트 역시 신도시 아파트와의 가격격차를 좁히기 위해 2~3000만 원 정도가 올랐다. 2015년도 인구가 1만 977명, 세대수로는 7321세대가 증가한 것에 비해 입주아파트의 공급은 약 3000세대로 원룸 등 다른 형태의 주택공급을 감안하더라도 아파트 공급이 부족했다.

이에 비해 2016년도는 1만 300명, 세대수로 6848세대가 유입되었으나 실입주아파트 물량은 6986세대로 주택공급이 수요보다 많아 구도시의 아파트가격은 1~2000만 원 하락했으며 신도시의 아파트 역시 약보합세를 면치 못했다. 그는 2017년이 경제 환경, 부동산경기, 정부의 11.3 주택대책 등 여러 고려요인이 부정적임에도 불구하고 평택의 아파트시세를 강보합 내지 약 상승으로 예측했으며 이에 대한 근거는 아파트의 수급적 측면에서라고 말했다. 2017년도 아파트의 실입주 물량이 약 4500세대인데 비해 금년 유발가능인구는 삼성 공장 가동과 미군 이주로 각각 1만 명, 2만 명을 합한 3만 명 정도이다. 

이중 50%인 1만 5000명, 즉 약 6000세대가 실유입 된다고 예측해 볼 때 약 1500세대가 부족한 실정이라며 수급의 일시적 불균형이 주택시세의 변화를 유발할 것이라고 전했다. 그는 “우리나라 주택 가격은 시장의 원리뿐만 아니라 분양가와 주택정책, 분양가 상승의 메커니즘과 통화증대에 따른 화폐 가치의 지속적 하락도 염두에 두어야한다”며 “이제 주택시세는 주택 가격 하락이 아닌 구입자금이 묶인다는 관점으로 이해하는 것이 맞다”고 설명했다. 또한, 단기적으로는 주택의 수급요인에 따라 시세변동이 클 것이나, 장기적으로는 도시의 규모가 커지고 도시 인프라가 확충되는 등 구입 가치는 유지되는 지역이라고 예견하며 다만 기존 아파트를 어쩔 수 없이 매각해야 한다면 금년 중반기 이후, 구입을 원한다면 내년 하반기 이후가 좋을 것이라고 예측했다. 

매도자 우위 토지시장은 올해 활황전망아파트시장은 삼성전자 입주 인원 ‘변수’

삼성전자 채용에 따른 인구 수 증가가 관건

“평택은 분위기가 좋은 것 같아요”라는 말로 첫마디를 뗀 김진철공인중개사사무소의 김00 대표는 평택의 2017년 토지시장이 활발할 것이라고 예측했다.김 대표는 현재 아파트 시장은 공급 과잉 문제에 직면해 있으나 토지시장은 토지의 희소성이나 개발, 도시 팽창 문제로 오히려 매물이 없어 공급이 부족하다고 전했다. 수요가 많은 토지시장은 매도자 우위시장이 형성되어 있는 반면, 아파트는 미분양 관리지역으로 지정되어 매수자 우위시장이 형성되어 있다.평택시는 2.7%인구 성장률을 기대하며 기본 공급의 틀을 2.7%인구 성장률에 맞췄으나 현재 1.2% 인구성장률에 그치고 있어 공급 과잉의 상황이다. 김 대표는 특히 지금이 평택의 아파트 시장이 가장 활발해야 하는 시기인데 그렇지 않다고 지적했다.김 대표는 자기 주거공간을 떠나는 것을 두려워하지 않는 젊은 층에 비해 노년층은 쉽게 이주하지 않기 때문에 삼성전자가 채용하는 만 명 중 젊은 연령대의 근로자가 어느 정도를 차지하는지가 중요하다고 설명했다. 식구가 한 명만 더 들어와도 2만 명, 아이 하나가 있으면 3만 명이기 때문에 폭발적으로 인구가 늘어날 수 있다는 것이다.토지시장에 대해서는 전국적으로 부동산시장이 침체기지만 평택은 연속적인 개발 호재가 있어 토지 가격이 계속 상승할 것이라고 예측했다. 특히 경제자유구역, 현덕지구, 진위3산업단지, 브레인시티 등의 사업에서 약 5000억~7000억 원에 가까운 현금 자산이 토지보상으로 풀리기 때문에 부동산 시장에 자금 유동화가 빠르게 이어질 것으로 본다며 이로 인해 토지시장이 활성화 될 것으로 기대한다고 전했다.2015년 평택시 전체 33만 7000필지 가운데 14%인 4만 6000여 필지가 거래되었고 2016년에는 10%인 3만 3000여 필지가 거래되었는데 2015년보다 2016년의 거래량이 적은 이유는 2017년 1월 1일 이후에 양도한 비사무용 토지, 부재지주 토지 등에 대해서는 최고 30%까지 감면해주도록 조세법이 개정되었기 때문이라고 한다. 2016년도 집계 상의 토지 거래량은 적지만  2017년에는 적어도 14% 이상의 물건이 거래될 것이라며 올해도 토지시장은 매도자 우위시장으로 값이 상승할 것이라고 예측했다. 다만 평택이 규모가 크고 도농복합도시의 형태를 가지고 있어서 가격 상승은 국지적으로 이루어질 것이라고 덧붙였다. LG전자가 들어서는 진위2산업단지 주변인 진위면 청호리, 갈곶리는 가격이 수 배로 뛰었지만 서탄면의 농경지는 오히려 2008년 호황기보다도 떨어지는 상황이라며 평택 시민 중 토지를 가지고 있는 자산가라면 절대농지에 대한 대비를 해두어야 손해를 보지 않을 것이라고 했다.경부고속도로로 진입하는 안성IC와 인접해있는 남부가 이미 도시 형성이 되어있고 고덕신도시가 있는 북부지역이 향후 5년 간 평택으로 인구를 끌어들이는 역할을 할 것이라며 김 대표는 아파트 시장은 고덕신도시를 중심으로 급격한 쏠림현상이 이루어질 것으로 예상했다.

송담지구 원룸 호황기 향후 몇 년간 지속될 것

현덕면 황산리 조성 예정인 ‘안중역’ 주변 역세권 강세 ‘전망’

‘송담일등공인중개사사무소’ 서00 소장은 현재 서부지역의 가장 큰 개발 이슈는 서해안복선전철 ‘안중역’이라고 했다. 현덕면 황산리에 들어설 예정인 안중역은 안중공용버스터미널과는 직선거리 1.4km거리, 송담힐스테이트와는 직선거리 1km거리에 있다.서 소장은 현재 안중역 주변에 형성된 도시가 없기 때문에 가장 가까운 송담지구를 역세권이라고 할 수 있다는 설명과 함께 개발 예정에 있는 화양지구가 준공이 된다면 화양지구까지는 안중역의 영향으로 신도시로 발전할 가능성이 있다고 덧붙였다. 안중읍 현화리, 현덕면 운정리·화양리·도대리 일원에서 추진되는 화양지구는 84만여 평의 규모로 기존의 현화택지지구 28만 평의 3배이다. 서 소장은 안중은 안중 구도심, 안중역, 화양지구, 현덕지구 등의 개발 이슈가 있으나 분양 예정인 신규 아파트가 송담 지구 외에는 없어 아파트보다는 토지 시장이 활성화 될 전망이라고 전했다.아파트는 크게 공급도 없지만 눈에 띄게 수요가 많지도 않다. 현화지구 대부분의 아파트가 10년 이상 되었기 때문에 새 아파트에 살고 싶은 사람들이 주로 송담지구 힐스테이트에 입주한다고 한다. 2016년 10월 힐스테이트 952세대가 입주했고 2018년 5월 지엔하임 1차 707세대와 지엔하임 2차 366세대가 입주할 예정이다. 안중역은 2019년에서 2021년으로 개통이 미뤄졌으며 현재는 부지 매입이 끝난 상태이다. 철도를 놓는 사업을 앞두고 있어 다수의 근로자들이 원룸을 원하기 때문에 송담지구의 원룸은 공급이 부족한 상태라고 한다. 현재 송담지구 원룸은 평균 보증금 300~500만 원, 월세 40만 원 대이며 동삭동 서재지구와 비슷한 가격대로 형성되어있고 현화리 구시가지에 있는 기존 원룸은 보증금 200만원, 월세 30만 원대이다. 서 소장은 2016년도 아파트값은 2~3000만 원 정도 하락해서 분양가 그대로 거래되었고 2017년도 당분간은 현 상태를 유지할 것으로 보았다. 안중읍은 잡혀있는 개발 계획들이 있지만 본격적으로 실행에 들어간 것이 없어서 아직은 잠잠한 편이라고 덧붙였다. 현덕지구에 들어설 예정인 71만 평 규모의 ‘차이나캐슬’은 도시가 형성되기까지 5년에서 7년의 시간이 걸릴 것으로 보며 그 때까지는 안중 구시가지가 호황일 것으로 예상했다. 특히 원룸이 많은 송담지구는 공사 근로자들의 주거지가 필요하기 때문에 안중역, 차이나캐슬, 화양지구가 자리를 잡기까지 수요가 많을 것이라고 전했다.“개발 계획이 잡힐 때 마다 주변 땅 값이 많이 오른다.” 서 소장은 안중역 주변의 땅값이 가장 많이 올랐다고 했다. 기존 평당 50만 원에서 현재는 250~300만 원에 거래되고 있다고 한다. 대부분 논지라 20~30만원 대였던 신영리와 장수리 인근도 차이나캐슬이 들어서기로 한 이후 지금은 60~100만 원에 거래되고 있다. 

고덕신도시 청약 경쟁률 과열 예상

삼성전자 본격 가동 되면 소사벌 미분양 아파트도 해소 될 것

서정동 제일부동산 설00 대표는 현재 북부지역 아파트는 수요에 비해서 공급이 적다고 설명했다. 남부 쪽은 신규 아파트가 많다보니 수요보다 공급이 많아 미분양이 많은 반면 북부는 2015년도 10월 제일 풍경채 3차 분양을 마지막으로 신규 아파트가 없었기 때문에 기존의 아파트 값이 올랐다고 전했다. 삼성전자와 근접한 위치적 특성도 아파트값 상승 이유 중 하나라고 한다.2017년 1차로 3000여 세대를 분양할 예정인 고덕 신도시는 평택 주민에게 30% 우선 분양, 서울 및 수도권 주민에게 20%, 나머지 50%는 전국민 대상으로 청약시장을 열기 때문에 설 대표는 고덕 신도시의 청약 경쟁률이 100:1 이상으로 과열될 것으로 예상했다. 평택 외 지역에서 고덕신도시 분양을 기다리는 사람들도 적지 않기 때문에 처음에는 미분양 없이 잘 팔리겠지만 평택 소사벌 지역을 포함해 주변의 천안, 용인, 동탄 등의 지역에서도 아파트 공급이 많아 어느 시점에서는 상승세가 꺾일 가능성도 있음을 우려했다.“전문가들이 부동산 시장이 안 좋을 거라고 예상하고 저도 그렇게 생각하긴 하지만 국지적으로 평택 시장은 보합세나 완만한 상승세를 탈 것으로 봅니다.”설 대표는 삼성전자라고 하는 큰 이슈와 더불어 미군기지 이전 등 여러 가지 인구 유입 요인이 있기 때문에 부동산 불황기를 피해갈 것이라고 예상했다. 소사벌 공급 과잉에 대해서는 고덕 신도시의 청약 경쟁률이 100:1에서 많게는 1000:1까지도 본다며, 고덕 신도시 분양에서 밀려난 분양 희망자들이 소사벌 쪽으로 눈을 돌려 미분양이 해소되지 않을까 기대한다고 말했다.설 대표는 현재는 공사를 위해 원룸에 월세 형태로 자리를 잡고 사는 사람들이 많은 상황이므로 인구 유입이 많지 않아 보이지만 삼성 정직원들과 협력업체 직원들이 내려와서 거주를 할 때는 인구 유입이 많을 거라며 2~3년 후에는 본격적으로 평택시 인구가 증가할 것이라고 예측했다. 가구 수를 100으로 봤을 때 현재 가구 수 대비 공급량은 105~110으로 가구 수에 비해 주택 공급이 많다. 평택은 잇따른 개발호재로 2015년부터 밀어내기 분양을 해왔고 그 결과 4000여 세대가 미분양으로 남아있다. 설 대표는 현재는 일시적으로 과잉 공급 상태이지만 삼성전자가 어느 정도 가동이 되고 고덕 신도시가 활성화 되면 미분양 물량들이 해소될 것이라고 기대했다.

출처. 평택시민신문

"35층 이하만 통과" 초고층 재건축 '적신호'

연초 서울시 도시계획위원회에 줄상정된 강남 재건축아파트 정비계획안 중 '35층 이하' 단지들만 심의를 무사 통과했다. 관심을 모은 잠실주공5단지는 다음달로 심의가 연기되면서 '초고층 재건축'에 적신호가 켜졌다.

도계위 문턱을 넘은 잠실과 반포아파트지구 내 단지들은 재건축에 속도를 낼 수 있게 됐다. 

서두르면 연말까지 관리처분인가 신청까지 마칠 수 있어 사실상 2018년 부활하는 재건축 초과이익환수제를 피할 길이 열린 셈이다.하지만 이번에 논의조차 되지 못한 잠실주공5단지는 인근 단지가 35층 이하로 재건축이 확정되면서 '초고층' 추진이 어려울 수 있다는 우려가 나온다. 

19일 서울시에 따르면 지난 18일 올들어 두 번째로 열린 시 도계위는 잠실 미성·크로바 통합 재건축단지와 진주, 서초 반포현대 단지 재건축안을 통과시켰다. 한강변에 위치한 반포주공1단지는 35층 이하, 5748가구로 재건축하는 방향으로 큰 틀에서 합의를 마치고 세부 조율만 남겼다.반면 신반포3차·경남 등 재건축안은 보류됐다. 

신반포6·14차, 잠실주공5단지는 이번에 논의되지 못해 다음달 1일 다시 상정될 것으로 보인다.

도계위는 35층 이하 재건축안을 상정한 단지들에 대해 내부 조경시설이나 출입구 등을 일부 조정하는 선에서 사업 추진을 승인했다. 

이에 따라 미성·크로바 통합 재건축단지와 인근 진주아파트는 각각 1903가구, 2870가구, 35층 이하로 재건축이 급물살을 타게 됐다. 반포현대는 107가구 소규모로 20층 이하로 지어진다. 서울시의 '35층 높이 제한'에도 최고 50층 '초고층 재건축'을 고집한 잠실주공5단지에 대한 심의는 시간상 연기됐다. 잠실주공5단지조합 측은 현재 지상 15층짜리 30개동, 3930가구를 최고 50층, 40개동, 6529가구로 재건축하는 계획안을 제출한 상태다.

심의 연기는 표면상으로는 재건축단지들이 초과이익환수제 적용을 피하기 위해 정비계획안을 줄줄이 상정한 탓이지만 다음에도 한 번에 통과될 가능성은 낮다는 게 중론이다. 조합 측이 서울시의 수정 요구를 받아들이지 않은 채 안건을 처음 계획대로 상정한 때문이다.특히 이번 도계위에서 잠실 재건축단지들이 35층 이하 개발을 잇달아 확정하면서 잠실주공5단지도 영향을 받을 것으로 보인다. 

시가 '도시계획 2030플랜'을 근거로 초고층 재건축에 대한 반대입장을 분명히 해온 데다 인근 잠실단지들이 이 기준에 따르면서 잠실주공5단지의 초고층 주장이 설득력을 잃을 수 있다는 것.

함00 부동산114 리서치센터장은 "서울시에서 초고층 재건축에 대해 부정적인 입장을 밝힌 상황에서 도계위가 이에 반하는 결과를 내기는 어려울 것"이라며 "특히 잠실주공5단지는 한강변 대표 단지라는 상징성 때문에 쉽지 않을 것"이라고 지적했다.한편 이날 도계위 결정으로 강남 재건축시장도 술렁였다. 지난해 '11·3 부동산대책' 이후 5000만~1억5000만원 급락한 단지들 중 사업추진이 가시화된 곳들은 '저점'을 찍었다는 분위기다.

 단지 인근의 K부동산 중개업소 관계자는 "지난해 정점과 비교하면 시세가 최대 1억5000만원 가까이 빠졌는데 사업에 시동이 걸린다고 하니 저점을 찍었다는 반응"이라며 "매도자들은 급할 게 없다는 입장"이라고 전했다.

잠실 S공인중개사사무소 관계자도 "잠실 미성·크로바단지는 정부 규제 이후에도 크게 빠지지 않은 단지였지만 집주인들이 매물을 상당수 거뒀다"며 "금리가 크게 오르지 않는 한 매매가는 오르면 올랐지 내리긴 어려울 것"이라고 귀띔했다. 

출처. 머니투데이 17.1.20

 신도시아파트 경매 성공 투자 전략은 이것!

얼마 전 상담차 찾아온 고객이 한 분 있었다. 조그만 공장을 운영하고 있다는 한민수(49·가명)씨는 내 집 마련과 수익성을 동시에 얻고자 신도시 아파트 경매에 참여하고 싶다고 했다. 실제 그는 몇 차례 혼자 경매에 참여해 보았으나 여의치 않자 내방을 한 것이다. 상담을 하면서 한씨의 투자에 허점을 발견했다. 바로 전략이 없었다는 것이다. 주먹구구식으로 덤볐으니 백전백패, 손실을 당하지 않은 것이 천만다행이라고 할 정도다.신도시 중에서 유망 인기지역 아파트 고르는 게 핵심 전략 없이 주먹구구로 경매 입찰에 참가하면 백전백패신도시 아파트 경매의 성패는 전략에 있다고 해도 과언이 아니다. 이 같은 아파트 입찰장에는 적은 돈으로 내 집을 장만하려는 실수요자들이 넘쳐난다.투자로 차익을 보려는 가수요자들과 주택임대업자들까지 가세한다. 전쟁터를 방불케 할 정도다. 이 같은 경쟁에서 낙찰을 받기 위해서는 치밀한 작전이 주효할 수밖에 없다.

기다리기보다는 한 타이밍 앞서라

실제 신도시 일대 주거환경이 쾌적한 중대형 아파트와 고급 주택은 낙찰가율이 웬만한 서울지역과 맞먹는 경우가 허다하다. 입찰 경쟁률 역시 지속적으로 상승하고 있다. 수회 유찰되기를 기다리기보다는 한 타이밍을 앞서 입찰에 나서는 게 유리하다는 것이 이에 기인한다. 그러면 핵심전략은 어떤 것이 있을까. 무엇보다 되도록 신도시 중에서 유망 인기지역 아파트 물건을 고르는 게 핵심이다. 예컨대 분당, 일산, 과천 등 인기지역은 잘 짜여진 도로망에 백화점, 쇼핑센터 등 대형 유통시설이 밀집되고 자연과 도시가 잘 조화된 현대식 공원과 체육시설 등 생활환경이 쾌적하다. 이런 수도권 신도시 부동산은 경기 부침에 민감하지 않아 가격 변동이 적어 환금성이 뛰어난 게 보통이다. 또한 신도시 주택은 되도록 지하철과 인접해 있고 교통과 생활편의시설 이용이 편리하며 주위에 각종 공원과 체육시설을 두루 갖춘 곳이라야  투자성이 있다.

단지가 클수록 편의시설이 잘 갖춰져 있고 이것은 곧 되팔 때 가격상승 폭이 크다는 것을 의미한다. 최근 2회 유찰 후 낙찰되는 신도시 아파트의 경우 감정가가 시세를 충분히 반영했거나 낮게 잡힌 경우 1회 유찰 후 최저가로 낙찰받는 게 오히려 유리할 수 있다. 무리한 경매투자보다는 충분한 시세차익을 거둘 수 있는 알짜 아파트 경매물건을 위주로 경매 사냥에 나서는 게 좋다. 최근 경기침체로 신도시 경매아파트의 완만한 하락세를 유지하고 있어서다. 게다가 은행권의 부실채권 증가로 인해 꾸준하게 경매물건이 유입하고 있는 만큼 조급한 경매투자는 실패로 이어질 수 있다. 신도시 주택은 경기 침체기 때 서울보다 가격 하락폭이 큰 게 일반적이다. 때문에 막연히 가격이 오르리라는 심리로 투자하는 건 금물이다. 오히려 집값이 큰 폭으로 떨어지는 것은 상대적으로 인기가 없고 수요가 많지 않다는 점을 염두에 두는 것이 현명하다. 최근 서울 수도권 아파트가 저점을 찍었다는 기대심리로 인해 중소형 아파트에 대한 과열양상이 나타나고 있다. 분당 등 일부 신도시는 경매 과열양상까지 띠며 낙찰가가 감정가에 육박하는 현상도 속출하고 있다. 되도록 예정 입찰 가격을 정해 고가에 낙찰 받는 경우를 피해야 한다. 신도시 개발예정 지역이나 후보지 등으로 거론되는 지역을 주변 사람들의 개발소문만 믿고 투자할 경우 나중에 낭패를 당할 수 있다. 되도록 주거환경이 쾌적한 곳에 투자하는 게 바람직하다. 특히 2회 유찰되어 겉으로는 싼 아파트 경매물건으로 보이지만 실상은 비인기층이거나 과대 감정가, 부실공사로 인한 가격하락 지역도 있다.

입찰은 정확한 시세파악 후에

철저하게 현재 거래되는 시세를 파악한 후 가격을 써내야 한다. 정확한 시세파악은 최근 거래된 급매물을 기준으로 삼고 최근 1개월 안에 낙찰된 저가 경매물건을 기준 삼으면 초보자도 어렵지 않게 낙찰가를 산정해낼 수 있다. 경매물건인 만큼 권리관계가 깨끗한 물건을 고르고 다소 다리품을 팔더라도 여러 물건을 물색한 후 투자자의 여건에 맞는 지역 내 물건을 집중적으로 노리는 게 좋다. 단지 클수록 되팔 때 가격상승 폭 크고 환금성 높아투자자 여건 맞는 지역내 물건 노리는 게 유리아파트 경매투자는 한 번만 실수해도 큰 손실을 떠안을 확률이 높다. 따라서 몇 가지 원칙을 가지고 접근해야 그만큼 위험에서 벗어날 수 있다. 일단 인기를 끌고 있는 아파트 물건은 입찰을 자제하거나 느긋하게 기다리는 것이 좋다.물량이 풍부해질 때까지 지켜보는 것이 현명하다는 얘기다. 인기지역 내 아파트값이 일시적으로 급등한 지역이나 인기가 많은 층·향·동·브랜드 아파트가 이에 해당한다. ‘소문난 잔치에 먹을 것이 없다’는 옛말이 있다. 경매도 이와 상통한다. 경매아파트는 남는 것이 많지 않다는 인식을 가지고 입찰에 참여해야 한다. 무작정 ‘묻지마 투자’를 했다가는 낭패를 보기 십상이다. 문제는 입찰 가격을 어느 선으로 맞춰야 하는가 여부다. 이것에 대한 정답은 없다. 하지만 최근 거래되고 있는 지역아파트의 평균값을 정해 최소 10~15% 정도 남는다고 생각하고 입찰에 임하는 것이 바람직하다고 할 수 있다. 간혹 입찰장에서 지켜보면 ‘무조건 많이 유찰된 것이 좋다’는 생각으로 투자에 임하는 입찰자들을 볼 수 있다. 이는 위험한 발상이다.

1회 유찰된 물건을 노려라

이런 물건은 외관상 가치가 있어 보이지만 뚜껑을 열어보면 기대와 상반된 결과가 도출되는 경우가 허다하다. 과열현상에 현혹돼 가격이 감정가를 훌쩍 넘어가는 기현상이 그것이다. 성공적으로 경매아파트를 잡기 위해서는 감정가가 낮은 상태에서 1회 유찰된 물건을 노리는 것이다. 이 물건을 가격을 조금 높여 입찰하면 값싸고 수월하게 낙찰받을 확률이 높다. 반면에 유찰이 잦은 아파트는 문제가 있다는 것을 암시하고 있으므로 무조건 피하는 게 상책이다. 이런 물건은 겉으로 보기에는 별 문제 없이 보이는 경우가 많다. 그렇지만 이유 없이 여러 번 유찰되는 것은 바꿔 말하면 서류상으로 나타나지 않는 결정적 하자가 존재하고 있다는 얘기다. 문제의식을 가지고 확인하고 또 살펴보아야 한다.

'11·3 대책' 이후 강남 재건축 아파트값 '최고 1.5억' 떨어졌다

지난해 청약시장 과열을 막기 위한 정부의 '11·3 부동산 대책'이 강남 재건축 아파트값을 최고 1억5000만원 끌어내린 것으로 나타났다. 강남4구(강남·서초·송파·강동구) 재건축 아파트값 하락폭은 2015년말 가계부채 대책(여신심사 선진화 가이드라인) 발표 당시보다 더 컸다. 

19일 부동산114에 따르면 '11·3 대책' 이후 이달 둘째 주까지 부동산 시장이 급속도로 냉각되면서 강남4구 재건축 아파트 매매가격이 평균 1.67% 하락했다. 

 이는 2015년 말 정부가 주택담보대출에 대한 여신심사 선진화 가이드라인을 강화한 이후 재건축 아파트값이 10주간 0.6% 하락한 것보다 최대 1%p(포인트) 더 떨어진 수준이다.

 '11·3 대책' 직전 상승기에 매매가가 더 가파르게 오른 탓에 떨어지는 속도도 빨랐다는 분석이다. 

 실제 강남4구 재건축 매매가는 가계부채 대책 발표 전 49주 동안 9.28% 오른 데 비해 '11·3 대책' 발표 전 35주 동안에는 16.79% 급등했다. 

 김00부동산114 리서치센터 연구원은 "1년 전에 비해 부동산 시장 불확실성이 커지면서 투자심리가 더 위축된 영향도 있다"며 "청약규제, 주택담보대출 금리인상, 공급압박 등 주택시장 상승 동력이 약화된 탓"이라고 지적했다.지역별로는 송파구(-3.36%)가 타격이 가장 컸고 △강동구(-2.94%) △강남구(-1.40%) △서초구(-0.77%) 순으로 하락세가 두드러졌다.

 단지별로는 서초구 반포동 신반포(한신3차) 전용면적 164㎡는 지난해 10월 최고 22억원까지 치솟았지만 최근 20억5000만원에 시세를 형성하고 있다. 

1억5000만원 가량 빠진 가격이다.송파구 잠실주공5단지도 112㎡가 15억2000만원에서 13억7500만원으로 '11·3 대책' 전후로 1억5000만원 가까이 하락했다. 

매도 호가가 떨어지면서 최근 급매물 일부가 실거래되기도 했다.재건축 아파트값 하락세가 본격화할지, 단기 조정에 그칠지는 좀 더 지켜볼 필요가 있다는 시각이다. 

설 명절 이전은 거래 비수기로 당분간 관망세가 유지되는 가운데 '11·3 대책' 직후보다 하락 속도와 폭은 완만해질 것이라는 관측이다.김 연구원은 "설 이후 일반분양에 나서는 재건축 단지의 성패에 따라 향방이 갈릴 수 있다"며 "지난해에도 3월 개포주공2단지 분양 성공 이후 주택시장 분위기가 전환하면서 재건축 단지가 반등세로 돌아선 때문"이라고 설명했다.이어 "올해도 강동구 고덕지구, 강남구 개포시영 등 굵직한 재건축 분양물량이 대기중"이라며 "연말 재건축 초과이익환수제 유예 일몰을 앞두고 재건축 추진 속도와 사업 진척에 따라 단지별 희비가 엇갈릴 것"이라고 내다봤다.

출처. 머니투데이 17.1.19

지난해 하반기 이후 전세거래 비중 66~68% 유지…올핸 입주물량도 많아 일부 역전세난 우려도

전세 시장 안정세가 이어지고 있다. 

부동산 경기 전망이 불투명한 데다 입주 물량도 증가할 것이란 예상 때문이다. 

전체 주택 임대차 거래에서 전세 비중이 60%대 후반을 유지하자 전세를 대체하던 월세 계약은 주춤한 모습이다. 

15일 서울부동산정보광장에 따르면 새해 들어 서울에서 체결된 아파트 임대차 계약은 총 5098건(~10일 기준)으로 이중 전세거래는 3373건이었다. 

전체 임대차 거래에서 전세가 차지한 비중은 66.2%다. 이는 지난해 1월 62.4%에 비해 3.8%포인트 상승한 수준이다. 

서울의 아파트 전세 거래 비중은 전세난이 최고조에 이르렀던 지난해 1분기 저점을 찍은 후 반등하고 있다. 지난해 3월 61.9%까지 내려갔던 전세 비중은 4월 63%대로 반등했다. 

지난해 7월 이후에는 줄곧 66~68%를 유지하고 있다.

지난해 서울의 아파트 전세 비중 하락은 전세난의 상징으로 여겨졌다. 

이전까지 70%를 웃돌았지만, 2015년 3월 처음으로 70%대가 무너졌다. 

이후에도 1년간 하락세가 이어졌다. 부동산 전문가들은 이를 두고 ‘월세 시대’가 도래했다고 분석했다. 저금리 상황 속에서 전세의 자리를 월세가 대신하게 됐다는 것이다. 

하지만 이후 집값 오름세가 주춤해지고 신규 입주 물량이 증가하면서 전세가 다시 ‘득세’하는 모양새다. 실제 단기간 입주 물량이 집중된 성동구, 마포구 등 일부 지역에서는 연말을 전후해 전셋값이 하락하고, 세입자 구하기에 애를 먹는 ‘역전세난’이 빚어지기도 했다. 

국토교통부 실거래가시스템에 따르면 성동구 옥수동의 대표 아파트 단지 중 하나인 래미안 옥수 리버젠의 경우, 지난해 3월 6억원까지 치솟았던 59㎡형 전셋값이 10월 5억원대 초반으로 후퇴하더니 새해 들어선 4억8000만원까지 내렸다. 

마포구 공덕동의 한 아파트 역시 지난해 2월 최고 5억1000만원까지 올랐던 84㎡형 전셋값이 새해 들어 4억7000만원으로 후퇴했다. 

옥수동 공인중개소 관계자는 “지난 연말 세입자를 구하지 못한 일부 임대인들이 당초보다 보증금 수준을 내려 다시 물건을 내놓기도 했다”며 “가격 오름세가 꺾인 데다 물량도 충분한 편”이라고 전했다. 

이 같은 전세시장 안정세는 한동안 이어질 것으로 보인다. 

최근 2년여 간 이어진 분양 호조가 올 하반기부터는 입주 물량 부담으로 돌아오기 때문이다. 부동산114 집계에 따르면 오는 7월부터 내년 2월까지 8개월간 월 평균 3만8899가구의 아파트 입주가 예정돼 있다. 

이는 지난해 월 평균 입주 물량 2만4311가구보다 60% 늘어난 수준이다. 특히 이 기간 경기도에서만 12만가구가 넘는 입주 물량이 나오고 서울에서도 1만2700여 가구가 입주한다. 

함영진 부동산114 리서치센터장은 “입주 물량이 집중되는 일부 지역에서는 일시적으로 공급이 수요를 웃돌며 역전세난이 빚어질 수도 있다”고 지적했다. 

그는 “다만 전세에서 월세로 임대시장의 구조적 변화가 진행 중인 만큼 전셋값 하락이나 역전세난이 대세로 자리 잡긴 힘들 것”이라고 말했다.

출처. 머니투데이 17.1.16

"중장기 계획 마련해 새 정부서도 차질없이 보급"

 강호인 국토교통부 장관이 공급과잉으로 미분양 물량이 생기면 이를 매입해 기업형 임대주택인 뉴스테이로 공급할 수 있다고 밝혔다. 

 아울러 뉴스테이 중장기 플랜을 마련해 새 정부 이후에도 차질 없이 추진될 수 있도록 하겠다고 강조했다.강 장관은 18일 경기도 성남시 위례신도시 뉴스테이 건설현장에서 열린 기자간담회에서 이같이 밝혔다. 

 그는 “입주 물량이 많이 나와 미분양이 많이 생긴다면 매입형 뉴스테이로 전환해 임대주택으로 흡수할 수 있다”고 말했다.

 아울러 서울 강남에서도 뉴스테이 물량이 나올 수 있느냐는 질문에는 “강남이 워낙 비싸지만 신혼부부 등 청년층이 잘살 수 있도록 우선 행복주택을 먼저 시도해보고 여세를 몰아 뉴스테이도 할 수 있다”고 답했다.

 강 장관은 또 “뉴스테이는 서민 중산층의 근본적인 주거안정과 함께 가계부채 절감을 통한 경제 활성화에도 큰 도움이 되는 정책”이라며 “상반기 중 마련할 계획인 주거복지 청사진에 ‘2018년 이후 뉴스테이 중장기 공급계획을 반영할 예정”이라고 밝혔다.

 한편 국토부는 간담회에서 올해 뉴스테이 2만2,000가구의 입주자를 모집하고 부지확보는 6만1,000가구, 영업인가는 4만2,000가구를 달성하는 등 뉴스테이 보급을 차질 없이 추진할 계획이라고 밝혔다.

 유형별 부지 확보 계획을 보면 촉진지구에서는 2만4,000가구가 공급된다. 

 한국토지주택공사(LH) 공모를 통해서는 상반기 8,000가구, 하반기 4,000가구의 뉴스테이 부지 확보를 추진한다. 

 민간 제안으로는 1만5,000가구, 정비사업 연계형을 통해서는 1만가구 규모의 뉴스테이 부지를 확보할 계획이다. 

 뉴스테이 허브리츠에 대한 대국민공모를 10월까지 진행하고 기관투자가를 대상으로 한 2차 뉴스테이 허브리츠 채권도 발행한다. 

출처. 서울경제 17.1.18

작년 27만 건 달해 사상 최다…

가계대출 확대-전세금 최고점 영향

　지난해 전국 부동산 증여 건수가 역대 최고치를 나타냈다.

부동산 침체로 지난해 전체 부동산 거래 건수가 줄어든 것과는 대조적이다.

　17일 국토교통부에 따르면 2016년 전국 부동산 증여 건수는 모두 26만9472건으로 나타났다.

전년(25만1323건)보다 7.2% 증가했고, 정부가 부동산 실거래 조사를 시작한 2006년 이후 가장 많은 수치다.

부동산 증여는 2012년(19만8403건) 이후 4년 연속 증가세를 이어가고 있다.

특히 10년 전인 2006년(19만2361건)과 비교해서는 40% 이상 급증했다. 

반면 지난해 전체 부동산 거래 건수는 304만9503건으로 전년(314만513건)보다 2.9% 줄었다.

　이처럼 부동산 시장이 위축됐는데도 증여 건수가 늘어난 것은 증여를 통해 세금을 줄이려는 사람이 많아졌기 때문이라는 분석이 많다.

증여와 상속은 세율이 같지만 미리 증여를 해두면 증여 시점의 가격을 기준으로 세액이 매겨지기 때문에 해당 부동산 가격이 앞으로 오를 것이라고 가정했을 때 세금을 줄일 수 있다.

　또 가계 대출이 증가한 데다 전세 시장이 고점을 찍은 것도 원인으로 작용했다.

고준석 신한은행 PWM 프리빌리지 서울센터장은 “전세나 대출을 끼고 부동산을 샀을 경우, 이를 증여하면 부동산 가격에서 이를 제외한 가격에만 세금이 붙는다”라며 “전세금이 최고점에 이른 시점에 증여를 하면 그만큼 세금을 절약할 수 있다”라고 말했다.

　증여 부동산 중에는 상가와 업무용 건물을 비롯한 비(非)주거용 부동산이 가장 많이 늘었다.

지난해 전국 상가와 건물 등의 증여 건수는 1만5611건으로 2015년(1만3400건)과 비교했을 때 16.5% 늘었다. 주택은 8만957건으로 전년 대비 10.7% 늘었다.

순수 토지 증여는 17만2904건으로 전년(16만4774건)보다 4.9% 느는 데 그쳤다.

하지만 순수 토지는 전체 증여 건수 중 64.0%를 차지해 증여 비중이 컸다.

출처. 동아일보 17.1.18